Anwendbarkeit des BKleingG

Für Ver­päch­ter, auf deren Grund­stü­cken sich eine Klein­gar­ten­an­la­ge befin­det, stellt sich oft die Fra­ge, ob die Anwend­bar­keit des BKleingG (Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz) auf ihr Zwi­schen­pacht­ver­hält­nis gege­ben ist. Das hat für den Ver­päch­ter ein­schnei­den­de Konsequenzen:

• Er hat nur Anspruch auf die gesetz­li­che Höchst­pacht gem. § 5 BKleingG. Die­se liegt in Mün­chen der­zeit bei nur 0,42 €/m² im Jahr.
• Er kann das Zwi­schen­pacht­ver­hält­nis nur gem. § 10 BKleingG kündigen
• Er muß dem Klein­gärt­ner unter Umstän­den auch noch eine Kün­di­gungs­ent­schä­di­gung gem. § 11 BKleingG zahlen.

Die Fra­ge, ob die Anwend­bar­keit des BKleingG gege­ben ist, beant­wor­tet sich nach fol­gen­den Maßstäben:

1. Nutzung zum Beitrittszeitpunkt

Der BGH hat mit Urteil vom 16.12.1999 — III ZR 89/99 im Fal­le einer in den neu­en Bun­des­län­dern gele­ge­nen Klein­gar­ten­an­la­ge maß­geb­lich auf die zum Bei­tritts­zeit­punkt (3.10.1990) tat­säch­lich aus­ge­üb­te Art der Nut­zung abge­stellt. Die Ver­trags­si­tua­ti­on war schon des­halb nicht aus­schlag­ge­bend, weil die Nut­zung eines Klein­gar­tens nach dem Recht der DDR nur ein Unter­fall der all­ge­mei­nen Nut­zung von Boden­flä­chen war. Haupt­for­men der Boden­nut­zung waren jedoch Wochen­end­häu­ser mit Gara­gen (Dat­scha), die es nach den Regeln des BKleingG in einer Klein­gar­ten­an­la­ge gera­de nicht geben darf. Erlaubt sind nur Lau­ben nach Maß­stä­ben von § 3 Abs. 2 BKleingG. Wenn also die Nut­zung der Klein­gar­ten­an­la­ge am 3.10.1990 nicht dem BKleingG ent­sprach, fin­det das BKleingG auch dann kei­ne Anwen­dung auf die Klein­gar­ten­an­la­ge, wenn die Nut­zung den Maß­ga­ben des BKleingG spä­ter ent­spro­chen haben sollte.

2. Nutzung bei Vertragsschluß

Dem­entspre­chend hat der BGH mit Urteil vom 22.4.2004 — III ZR 163/03 ent­schie­den, daß die im Pacht­ver­trag ver­wen­de­te Bezeich­nung nicht maß­geb­lich für die Anwend­bar­keit des BKleingG ist. Es kommt also nicht dar­auf an, ob ein aus­drück­lich als sol­cher bezeich­ne­ter Gene­ral­pacht­ver­trag abge­schlos­sen wor­den ist.

Ent­schei­dend ist die tat­säch­lich in der Klein­gar­ten­an­la­ge vor­herr­schen­de Nut­zung zum Zeit­punkt des Ver­trag­schlus­ses. Da prä­gen­des Merk­mal des Klein­gar­tens die
Erzeu­gung von Obst, Gemü­se und ande­ren pflanz­li­chen Pro­duk­ten ist, muß die­se Art der Grund­stücks­nut­zung auch den Cha­rak­ter der Gesamt­an­la­ge wesent­lich mit­be­stimmt haben. Trat die gärt­ne­ri­sche Nut­zung im enge­ren Sin­ne bei Ver­trags­schluß nicht mehr anla­ge­prä­gend in Erschei­nung und domi­nier­te nach dem Gesamt­ein­druck des Kom­ple­xes die rei­ne Erho­lungs­nut­zung, lag kei­ne Anla­ge im Sin­ne des Bun­des­klein­gar­ten­ge­set­zes vor.

Es lohnt sich an die­ser Stel­le, einen beson­de­ren Fokus auf das Vor­han­den­sein von Wohn­lau­ben zu rich­ten. Der­ar­ti­ge Lau­ben über­schrei­ten die nach § 3 Abs. 2 BKleingG erlaub­te Grund­flä­che von 24 m² und sind nach ihrer Art und Aus­stat­tung zum Woh­nen geeig­net. Wenn sich Wohn­lau­ben gehäuft und jeden­falls in mehr als 50 % der Par­zel­len befin­den, kann das gem. Urteil des BGH vom 24.7.2003 — III ZR 203/02 dazu füh­ren, daß die Gesamt­an­la­ge nicht mehr als Klein­gar­ten­an­la­ge i.S.d. BKleingG ange­se­hen wer­den kann.