Teilverkauf von Kleingartenanlagen

Beim Teil­ver­kauf von Klein­gar­ten­an­la­gen, die dem Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz unter­lie­gen, sind eini­ge Beson­der­hei­ten zu beach­ten. Klein­gar­ten­an­la­gen wer­den nicht immer als Gan­zes, son­dern auch in Tei­len an neue Eigen­tü­mer ver­kauft. Dabei muß sicher­ge­stellt sein, daß der Cha­rak­ter als Klein­gar­ten­an­la­ge im Sin­ne des BKleingG erhal­ten bleibt.

1. Verkauf von Parzellen

Eine Gefahr ist die Bil­dung von soge­nann­ten Eigen­tü­mer­gär­ten i.S.v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG. Dar­un­ter ver­steht man eine Par­zel­le, die nicht von einem Unter­päch­ter, son­dern vom Eigen­tü­mer selbst genutzt wird. Dazu kann es kom­men, wenn der Eigen­tü­mer einer Klein­gar­ten­an­la­ge gem. § 9 Abs. 1 Nr. 3 BKleingG Eigen­be­darf für eine Par­zel­le gel­tend macht. Gäbe es also vie­le Teil­ver­käu­fe und jeder neue Eigen­tü­mer mach­te Eigen­be­darf gel­tend, so könn­te es dahin kom­men, daß die Zahl der Eigen­tü­mer­gär­ten über­hand näh­me. Dann wür­de das BKleingG eines Tages nicht mehr auf die Klein­gar­ten­an­la­ge Anwen­dung fin­den. Das hät­te dras­ti­sche Folgen:

  • Die Unter­päch­ter wür­den den gesetz­li­chen Kün­di­gungs­schutz einbüßen.
  • Der Ver­päch­ter wäre nicht mehr an die sehr gerin­ge gesetz­li­che Höchst­pacht gem. § 5 BKleingG gebun­den. Vie­le Klein­gärt­ner könn­ten sich die Pacht für ihre Par­zel­le dann nicht mehr leisten.

  Die Recht­spre­chung hat die Ver­kaufs­mög­lich­kei­ten im Hin­blick dar­auf eingeschränkt:

2. Verkauf von Teilflächen

Mög­lich ist und bleibt aber der Ver­kauf von grö­ße­ren Teil­flä­chen einer Klein­gar­ten­an­la­ge. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat mit Urteil vom 29.6.2015 — 35 O 24586/14 befun­den, daß aus dem Teil einer Klein­gar­ten­an­la­ge mit einer Grö­ße von rund 16.000 m² Teil­flä­chen ab 5.000 m² auf­wärts ver­kauft wer­den dür­fen. Auch ein Klein­gärt­ner kann dann zwar eine Flä­che erwer­ben, auf der sich sei­ne Par­zel­le befin­det. Die Gefahr der Bil­dung zu vie­ler Eigen­tü­mer­gär­ten ist aber den­noch gebannt.

Den­noch soll­te sich ein Eigen­tü­mer gut über­le­gen, ob und an wen er Teil­flä­chen aus sei­ner Klein­gar­ten­an­la­ge ver­kauft. Klein­gar­ten­an­la­gen sind regel­mä­ßig mit einem Zwi­schen­pacht­ver­trag gem. § 4 Abs. 2 S. 2 BKleingG an einen gemein­nüt­zi­gen Ver­ein ver­pach­tet. Beim Ver­kauf einer Klein­gar­ten­an­la­ge als Gan­zes oder in Tei­len tritt der Käu­fer in die­sen Zwi­schen­pacht­ver­trag, den sog. Gene­ral­pacht­ver­trag ein. Meh­re­re Eigen­tü­mer bil­den dann eine Ver­päch­ter­ge­mein­schaft (Beschluß des OLG Mün­chen vom 20.12.2017 — 32 U 3372/17). Ansprü­che aus dem Gene­ral­pacht­ver­trag kön­nen sie dann nur noch gemein­sam gel­tend machen. Wenn die Ver­päch­ter gegen­läu­fi­ge Inter­es­sen haben, wird das zwangs­läu­fig zu Pro­ble­men bei der Durch­set­zung ihrer Rech­te führen.