Vereinsheim und Lauben in der Kleingartenanlage

Wem gehört das Ver­eins­heim in der Klein­gar­ten­an­la­ge? Die­se Fra­ge ent­zweit oft Päch­ter und Ver­päch­ter, betrifft sie doch nicht nur den erlaub­ten Umfang der Nut­zung. Rele­vant wird die­se Fra­ge auch dann, wenn bei Been­di­gung des Gene­ral­pacht­ver­tra­ges über eine Klein­gar­ten­an­la­ge Abriß oder Ablö­se für das Gebäu­de ver­langt wird.

1. Scheinbestandteil

Zunächst ein­mal gilt der Grund­satz des § 94 BGB, wonach zu den wesent­li­chen Bestand­tei­len eines Grund­stücks die mit dem Grund und Boden fest ver­bun­de­nen Gebäu­de gehö­ren. Was aber wesent­li­cher Bestand­teil des Grund­stücks gewor­den ist, gehört nach  § 946 BGB dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer. Es kommt dann also nicht mehr dar­auf an, wer das Gebäu­de errich­tet hat. Ein Grund­stücks­päch­ter soll­te sich also tun­lichst vor­se­hen, ohne beson­de­re Ver­ein­ba­run­gen mit dem Ver­päch­ter auf eige­ne Kos­ten Gebäu­de auf dem Pacht­grund­stück zu erreichten.

Eine Aus­nah­me von die­sem Grund­satz bil­den sol­che Gebäu­de, die nach § 95 BGB nur als sog. Schein­be­stand­tei­le gel­ten. Sie sind nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck mit dem Grund und Boden ver­bun­den und blei­ben damit im Eigen­tum des Erbauers.

2. Lauben im Kleingarten

In Klein­gar­ten­an­la­gen wer­den typi­scher­wei­se auf jeder Par­zel­le Lau­ben errich­tet. Dabei han­delt es sich meist um ein­fach auf­zu­stel­len­de Holz­häus­chen ohne Kel­ler oder Strom- und Wasseranschluß.

Für Lau­ben in einer Klein­gar­ten­an­la­ge, für die das Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz gilt, ist in § 3 BKleingG sogar gere­gelt, daß sie nur in ein­fa­cher Aus­füh­rung und mit einer Grund­flä­che von höchs­tens 24 m² inkl. Frei­sitz erlaubt sind. Bei sol­chen Lau­ben han­delt es sich regel­mä­ßig um Schein­be­stand­tei­le. Sie wer­den nur für die Dau­er des Pacht­ver­hält­nis­ses auf­ge­stellt und müs­sen bei Rück­ga­be auch wie­der ent­fernt wer­den — es sei denn, Ver­päch­ter und Päch­ter eini­gen sich anders. Kün­digt der Ver­päch­ter gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2–6 BKleingG, hat der Päch­ter zudem Anspruch auf eine Kün­di­gungs­ent­schä­di­gung für sei­ne Laube.

Der BGH hat mit Urteil vom 11.4.2013 — III ZR 249/12 klar­ge­stellt, daß Bau­lich­kei­ten die von einem Päch­ter auf sei­ner Par­zel­le fest errich­tet wer­den, ver­mut­lich man­gels besonderer
Ver­ein­ba­run­gen nur in sei­nem Inter­es­se für die Dau­er des Pachtverhältnisses
und damit nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck im Sin­ne des § 95 BGB dort ste­hen sol­len. Dar­um gehen Lau­ben als blo­ße “Schein­be­stand­tei­le” nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigen­tum des Ver­päch­ters über.

Die­se Ver­mu­tung wird nicht schon bei einer mas­si­ven Bau­art des Gebäu­des oder bei lan­ger Dau­er des Ver­trags ent­kräf­tet. Hier­für ist viel­mehr erfor­der­lich, daß der Päch­ter bei der Errich­tung den Wil­len hat, die Lau­be bei Been­di­gung des Pacht­ver­trags in das Eigen­tum des Ver­päch­ters fal­len zu las­sen. Das ist bei Lau­ben in einer Klein­gar­ten­an­la­ge regel­mä­ßig nicht der Fall.

3. Vereinsheim in der Kleingartenanlage

Vie­le Klein­gar­ten­an­la­gen ver­fü­gen über Ver­eins­hei­me. Dabei kann es sich durch­aus um statt­li­che Gebäu­de han­deln, die zum Teil nicht nur als Ver­samm­lungs­ort für die Klein­gärt­ner die­nen. Zum Teil wer­den dort auch Gast­wirt­schaf­ten betrie­ben, die für die Öffent­lich­keit und nicht nur für Ver­eins­mit­glie­der zugäng­lich sind. Man­che die­ser Gebäu­de wur­den bereits zu Anfang des ver­gan­ge­nen Jahr­hun­derts errich­tet, als das Klein­gar­ten­we­sen für die Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Nah­rungs­mit­teln noch von gro­ßer Bedeu­tung war. Die meis­ten heu­te vor­han­de­nen Ver­eins­hei­me dürf­ten aller­dings auch schon in den 1960er Jah­ren errich­ten wor­den sein.

Eigen­tü­mer und Ver­päch­ter der Klein­gar­ten­an­la­gen war anfäng­lich meist die Deut­sche Reichs­bahn und spä­ter die Deut­sche Bun­des­bahn und ab 1993 das Bun­des­ei­sen­bahn­ver­mö­gen. Die­se fun­gier­ten als Ver­päch­ter der Klein­gar­ten­an­la­gen. Päch­ter war meist der Bahn-Land­wirt­schaft Haupt­ver­band e.V.  als betrieb­li­che Sozi­al­ein­rich­tung der Deut­schen Bahn und des Bun­des­ei­sen­bahn­ver­mö­gens, der sodann die Unter­ver­pach­tung an die eigent­li­chen Klein­gärt­ner übernahm.

Das OLG Mün­chen hat mit Urteil vom 6.4.2017 — 32 U 4844/15 befun­den, daß man in einem sol­chen Fall nicht ohne wei­te­res davon aus­ge­hen kann, daß das Gebäu­de nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck errich­tet und damit als Schein­be­stand­teil zu qua­li­fi­zie­ren sei. Wenn eine Kon­zern­toch­ter ein Gebäu­de auf einem Grund­stück der Kon­zern­mut­ter errich­te, sei sie in ihrer Wil­lens­bil­dung nicht voll­kom­men frei, son­dern von der Kon­zern­mut­ter abhän­gig. Daher obliegt die Beweis­last dafür, ob das Ver­eins­heim ursprüng­lich nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck errich­tet wor­den sei, dem Päch­ter. Die­ser Beweis dürf­te regel­mä­ßig des­to schwe­rer zu füh­ren sein, des­to län­ger die Errich­tung des Ver­eins­heims zurückliegt.

Nach Ansicht des Amts­ge­richts Mün­chen (Urteil vom 12.7.2019 — 142 C 18850/18) spricht eine Ver­mu­tung dafür, daß Bau­lich­kei­ten und Anla­gen eines Päch­ters bei Feh­len beson­de­rer Ver­ein­ba­run­gen nun im Inter­es­se des Päch­ters und nur für die Dau­er des Pacht­ver­hält­nis­ses errich­tet wer­den. Sie die­nen dann nur einem vor­über­ge­hen­den Zweck i.S.d. § 95 BGB und stel­len ledig­lich einen Schein­be­stand­teil dar.

Die­se Ver­mu­tung läßt sich nicht unter Ver­weis auf die Bau­art des Ver­eins­heims ent­kräf­ten. Zu vor­über­ge­hen­den Zwe­cken dient nicht nur ein Gebäu­de mit fes­tem Sockel (Urteil des LG Mün­chen I vom 17.1.2019 — 31 O 11109/18). Auch bei mas­si­ver Bau­art oder lan­ger Ver­trags­dau­er ist von einem vor­über­ge­hen­den Zweck aus­zu­ge­hen, wenn der Päch­ter bei Errich­tung nicht den Wil­len hat, das Gebäu­de bei Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses in das Eigen­tum des Ver­päch­ters über­ge­hen zu las­sen (Hin­weis­be­schluß des OLG Mün­chen vom 2.7.2019 — 32 U 1909/19).