Angesichts der langjährigen Rechtsprechung des BGH stellt sich für Vermieter immer wieder die Frage, wie Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden können. Die Rechtsprechung des BGH zu diesem Thema ist nicht nur äußerst umfangreich. Sie befindet sich auch ständig im Wandel mit deutlich mieterfreundlicher Tendenz. So kann ein Vermieter nie sicher sein, daß eine Klausel, die jahrelang unbeanstandet geblieben ist, auch in Zukunft halten wird.
Vermietern bleibt damit nur der Ausweg, auf neue Weise Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart zu bekommen. Denkbar sind folgende Ansätze:
1. Individualvereinbarung zu Schönheitsreparaturen
Nach § 305 Abs. 1 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen “alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.” Darunter fallen regelmäßig Mietvertragsvordrucke, die Vermieter einfach und preisgünstig im Internet herunterladen können.
Die Einordnung als “vom Vermieter gestellt” kann ein Vermieter vermeiden, indem er den gesamten Vertrag zur Disposition stellt. Er muß nicht nur zu einer offenen Verhandlung zu jedem Punkt bereit sein. Er muß im Streitfall auch noch beweisen,
- daß er dem Mietinteressenten angeboten hat, über jeden Punkt zu verhandeln,
- daß Verhandlungen stattgefunden haben und
- welches Ergebnis sie hatten.
Der BGH hat mit Urteil vom 19.3.2019 — XI ZR 9/18 allerdings klargestellt, daß allein der Nachweis eines Abweichens von einem Vertragsentwurf des Vermieters in einem nicht ausreicht. Damit sei schließlich noch nicht nachgewiesen, daß der Vermieter auch über alle anderen — gegebenenfalls nicht geänderten ‑Punkte zu Verhandlungen bereit gewesen sei. Der BGH führt dazu aus:
“Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären.”
Die allgemein geäußerte Bereitschaft, belastende Klauseln abzuändern, genügt nicht. Eine vom Vermieter gestellte, konkret nicht verhandelte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung kann man daher nicht ohne weiteren Nachweis als ausgehandelt ansehen. Faktisch ist es daher äußerst schwierig, im Streitfall nachzuweisen, daß es sich bei einem vermieterseits vorgelegten Mietvertrag letztlich um einen individuell ausgehandelten Vertrag gehandelt hat.
Ob das auch dann so zu sehen ist, wenn der Mieter auf Bitten des Vermieters selbst einen Vertragsentwurf mitbringt und als Zusatzvereinbarung ein eigenes Angebot bezüglich der Schönheitsreparaturen macht, ist höchstgerichtlich noch nicht entschieden.
2. Anfangsrenovierung
Mit einem gänzlich anderen Ansatz können Vermieter Schönheitsreparaturen möglicherweise wirksam individuell vereinbaren — gleich zu Beginn des Mietverhältnisses. Der BGH hat diesen Weg mit Beschluß vom 22.8.2018 — VIII ZR 287/17 aufgezeigt.
Solch eine Vereinbarung wird wohl vor allem in Städten möglich sein, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht gegeben ist. Der Vermieter bietet dabei die Wohnung in unrenoviertem Zustand an. Mit dem neuen Mieter wird ausgehandelt, daß er die Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV gleich zu Anfang des Mietverhältnisses, idealerweise vor seinem Einzug, auszuführen hat. Das umfaßt das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier käme es in Betracht, daß der Vermieter dem Mieter die Räume für eine ausreichende Zeit mietfrei zur Verfügung stellt, damit der Mieter noch vor seinem Einzug renovieren kann.
Wenn ein Mieter dies akzeptiert, kann der Vermieter zudem darauf hoffen, daß der Mieter sich auf eine längere Mietdauer einrichtet und nicht nach kurzer Zeit schon wieder kündigen wird.