Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart

Ange­sichts der lang­jäh­ri­gen Recht­spre­chung des BGH stellt sich für Ver­mie­ter immer wie­der die Fra­ge, wie Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wirk­sam ver­ein­bart wer­den kön­nen. Die Recht­spre­chung des BGH zu die­sem The­ma ist nicht nur äußerst umfang­reich. Sie befin­det sich auch stän­dig im Wan­del mit deut­lich mie­ter­freund­li­cher Ten­denz. So kann ein Ver­mie­ter nie sicher sein, daß eine Klau­sel, die jah­re­lang unbe­an­stan­det geblie­ben ist, auch in Zukunft hal­ten wird.

Ver­mie­tern bleibt damit nur der Aus­weg, auf neue Wei­se Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wirk­sam ver­ein­bart zu bekom­men. Denk­bar sind fol­gen­de Ansätze:

1. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung

Nach § 305 Abs. 1 BGB sind all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen “alle für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen vor­for­mu­lier­ten Ver­trags­be­din­gun­gen, die eine Ver­trags­par­tei (Ver­wen­der) der ande­ren Ver­trags­par­tei bei Abschluss eines Ver­trags stellt.” Dar­un­ter fal­len regel­mä­ßig Miet­ver­trags­vor­dru­cke, die Ver­mie­ter ein­fach und preis­güns­tig im Inter­net her­un­ter­la­den können.

Die Ein­ord­nung als “vom Ver­mie­ter gestellt” kann ein Ver­mie­ter ver­mei­den, indem er den gesam­ten Ver­trag zur Dis­po­si­ti­on stellt. Er muß nicht nur zu einer offe­nen Ver­hand­lung zu jedem Punkt bereit sein. Er muß im Streit­fall auch noch beweisen,

  • daß er dem Miet­in­ter­es­sen­ten ange­bo­ten hat, über jeden Punkt zu verhandeln,
  • daß Ver­hand­lun­gen statt­ge­fun­den haben und
  • wel­ches Ergeb­nis sie hatten.

Der BGH hat mit Urteil vom 19.3.2019 — XI ZR 9/18 aller­dings klar­ge­stellt, daß allein der Nach­weis eines Abwei­chens von einem Ver­trags­ent­wurf des Ver­mie­ters in einem nicht aus­reicht. Damit sei schließ­lich noch nicht nach­ge­wie­sen, daß der Ver­mie­ter auch über alle ande­ren — gege­be­nen­falls nicht geän­der­ten ‑Punk­te zu Ver­hand­lun­gen bereit gewe­sen sei. Der BGH führt dazu aus:

“Aus­han­deln bedeu­tet mehr als blo­ßes Ver­han­deln. Von einem Aus­han­deln in die­sem Sin­ne kann nur dann gespro­chen wer­den, wenn der Ver­wen­der den in sei­nen All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ent­hal­te­nen geset­zes­frem­den Kern­ge­halt, also die den wesent­li­chen Inhalt der gesetz­li­chen Rege­lung ändern­den oder ergän­zen­den Bestim­mun­gen, inhaltlich
ernst­haft zur Dis­po­si­ti­on stellt und dem Ver­hand­lungs­part­ner Gestal­tungs­frei­heit zur Wah­rung eige­ner Inter­es­sen ein­räumt mit zumin­dest der effek­ti­ven Mög­lich­keit, die inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung der Ver­trags­be­din­gun­gen zu beein­flus­sen. Er muss sich also deut­lich und ernst­haft zur gewünsch­ten Ände­rung ein­zel­ner Klau­seln bereit erklären.”

Die all­ge­mein geäu­ßer­te Bereit­schaft, belas­ten­de Klau­seln abzu­än­dern, genügt nicht. Eine vom Ver­mie­ter gestell­te, kon­kret nicht ver­han­del­te und unver­än­dert in den Ver­trag über­nom­me­ne Ver­trags­be­din­gung kann man daher nicht ohne wei­te­ren Nach­weis als aus­ge­han­delt anse­hen. Fak­tisch ist es daher äußerst schwie­rig, im Streit­fall nach­zu­wei­sen, daß es sich bei einem ver­mie­ter­seits vor­ge­leg­ten Miet­ver­trag letzt­lich um einen indi­vi­du­ell aus­ge­han­del­ten Ver­trag gehan­delt hat.

Ob das auch dann so zu sehen ist, wenn der Mie­ter auf Bit­ten des Ver­mie­ters selbst einen Ver­trags­ent­wurf mit­bringt und als Zusatz­ver­ein­ba­rung ein eige­nes Ange­bot bezüg­lich der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren macht, ist  höchst­ge­richt­lich noch nicht ent­schie­den.

2. Anfangsrenovierung

Mit einem gänz­lich ande­ren Ansatz kön­nen Ver­mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren mög­li­cher­wei­se wirk­sam indi­vi­du­ell ver­ein­ba­ren — gleich zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses. Der BGH hat die­sen Weg mit Beschluß vom 22.8.2018 — VIII ZR 287/17 aufgezeigt.

Solch eine Ver­ein­ba­rung wird wohl vor allem in Städ­ten mög­lich sein, in denen die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen nicht gege­ben ist. Der Ver­mie­ter bie­tet dabei die Woh­nung in unre­no­vier­tem Zustand an. Mit dem neu­en Mie­ter wird aus­ge­han­delt, daß er die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gem.  § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV gleich zu Anfang des Miet­ver­hält­nis­ses, idea­ler­wei­se vor sei­nem Ein­zug, aus­zu­füh­ren hat. Das umfaßt das  Tape­zie­ren, Anstrei­chen oder Kal­ken der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, Heiz­kör­per ein­schließ­lich Heiz­roh­re, der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen. Hier käme es in Betracht, daß der Ver­mie­ter dem Mie­ter die Räu­me für eine aus­rei­chen­de Zeit miet­frei zur Ver­fü­gung stellt, damit der Mie­ter noch vor sei­nem Ein­zug reno­vie­ren kann.

Wenn ein Mie­ter dies akzep­tiert, kann der Ver­mie­ter zudem dar­auf hof­fen, daß der Mie­ter sich auf eine län­ge­re Miet­dau­er ein­rich­tet und nicht nach kur­zer Zeit schon wie­der kün­di­gen wird.