1. Der Generalpachtvertrag im Bundeskleingartenrecht
Der Generalpachtvertrag ist eine besondere Vertragsart, die im Bundeskleingartengesetz vorgesehen ist. Er wird zwischen einem Grundstückseigentümer und einem als Zwischenpächter fungierenden gemeinnützigen Verein über eine oder mehrere Kleingartenanlagen geschlossen. Sodann übernimmt der Verein die Unterverpachtung der einzelnen Kleingartenparzellen an die Kleingärtner.
Wenn ein Eigentümer eine Vielzahl von Grundstücken als Kleingartenanlagen nutzen lassen will, bietet sich der Abschluß eines Generalpachtvertrages an. So verpachten Städte und Gemeinden Grundstücke an solche Vereine. Aber es gibt auch andere Großeigentümer, die derart verfahren.
Im Rahmen der Bahnreform wurde in den neunziger Jahren das Bundeseisenbahnvermögen geschaffen. Es hat Flächen verwertet, die für den Bahnbetrieb nicht erforderlich waren. Dazu gehörten viele Grundstücke entlang der Gleisanlagen in ganz Deutschland. Zum Zwecke der Verwertung wurden im Jahr 2002 eine Vielzahl von Gesellschaften gegründet, die den Verkauf dieser Grundstücke übernahmen, z.B. die Aurelis-Gruppe oder die Vivico-Gruppe (heute CA Immo). Außerdem erfolgten Verkäufe durch die Deutsche Bahn AG, die DB Netz AG und die DB Station & Service AG. Diese Firmen schlossen regelmäßig Generalpachtverträge mit einem gemeinnützigen Verein als Zwischenpächter ab.
2. Pachtflächen
a) Generalpachtvertrag
Die Besonderheit eines Generalpachtvertrags ist, daß darin die einzelnen verpachteten Grundstücke nicht konkret benannt sind. Die jeweilige Pachtfläche ergibt sich erst aus Dokumenten und Lageplänen, die dem Generalpachtvertrag beigefügt werden. So gibt es etwa folgende Formulierungen:
- “Der Verpächter verpachtet an den Pächter Grundstücksflächen — nachfolgend Pachtfläche genannt — (…)
- Der Bestand der Pachtfläche (…) werden vom Pächter in geeigneter Weise fortschreibend dokumentiert. Dazu erforderliche Lagepläne werden nach Abstimmung zwischen Verpächter und Pächter vom Verpächter unentgeltlich abgegeben.”
Wenn eine solche Dokumentation entgegen dem Generalpachtvertrag nicht erfolgt, kann das zu großen Unsicherheiten bei Verpächter und Zwischenpächter über den Umfang der Pachtflächen führen.
b) Kaufvertrag
In Kaufverträgen über Grundstücke, auf denen sich eine Kleingartenanlage befindet, ist die Pachtfläche oft auch nicht genauer beschrieben. Dort finden sich teilweise Hinweise wie:
“Hinsichtlich einer Teilfläche des Kaufgegenstands besteht ein Pachtverhältnis mit dem (…) e.V.”
oder
“Dem Käufer ist bekannt, daß eine Teilfläche des Kaufgegenstandes im Rahmen des Generalpachtvertrages (…) an den (…) e.V. verpachtet ist.”
Lagepläne zu dem Anteil der verpachteten und der nicht verpachteten Flächen wurden nicht immer beigefügt. Je länger Verpächter und Zwischenpächter dies unbeachtet gelassen haben, desto schwerer hat es der Zwischenpächter, im Streitfall sein Besitzrecht nachzuweisen.
3. Pachthöhe
Der Eigentümer eines Grundstückes, auf dem sich eine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes befindet, erhält nur einen Bruchteil der Pacht, die für derartige Flächen auf dem freien Markt erzielbar wäre. Auch das ist Teil des gesetzlichen Schutzes der Kleingärtner, für die die Pacht erschwinglich bleiben soll. Das rührt noch aus den Zeiten her, als die Kleingärtner zur Erzeugung von Obst und Gemüse für den Lebensunterhalt auf ihre Gärten angewiesen waren, zuletzt in der Nachkriegszeit.
Nach § 5 Abs. 1 BKleingG darf der Verpächter als Pacht höchstens den vierfachen Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst-und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangen. In München liegt diese Höchstpacht derzeit bei 0,42 €/m² im Jahr.