Der Generalpachtvertrag im Bundeskleingartenrecht

1. Der Generalpachtvertrag im Bundeskleingartenrecht

Der Gene­ral­pacht­ver­trag ist eine beson­de­re Ver­trags­art, die im Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz vor­ge­se­hen ist. Er wird zwi­schen einem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und einem als Zwi­schen­päch­ter fun­gie­ren­den gemein­nüt­zi­gen Ver­ein über eine oder meh­re­re Klein­gar­ten­an­la­gen geschlos­sen. Sodann über­nimmt der Ver­ein die Unter­ver­pach­tung der ein­zel­nen Klein­gar­ten­par­zel­len an die Kleingärtner.

Wenn ein Eigen­tü­mer eine Viel­zahl von Grund­stü­cken als Klein­gar­ten­an­la­gen nut­zen las­sen will, bie­tet sich der Abschluß eines Gene­ral­pacht­ver­tra­ges  an.  So ver­pach­ten Städ­te und Gemein­den Grund­stü­cke an sol­che Ver­ei­ne. Aber es gibt auch ande­re Groß­ei­gen­tü­mer, die der­art ver­fah­ren. Im Rah­men der Bahn­re­form wur­de in den neun­zi­ger Jah­ren das Bun­des­ei­sen­bahn­ver­mö­gen geschaf­fen. Es hat Flä­chen ver­wer­tet, die für den Bahn­be­trieb nicht erfor­der­lich waren. Dazu gehör­ten vie­le Grund­stü­cke ent­lang der Gleis­an­la­gen in ganz Deutsch­land. Zum Zwe­cke der Ver­wer­tung wur­den im Jahr 2002 eine Viel­zahl von Gesell­schaf­ten gegrün­det, die den Ver­kauf die­ser Grund­stü­cke über­nah­men, z.B. die Aure­lis-Grup­pe oder die Vivico-Grup­pe (heu­te CA Immo). Außer­dem erfolg­ten Ver­käu­fe durch die Deut­sche Bahn AG, die DB Netz AG und die DB Sta­ti­on & Ser­vice AG. Die­se Fir­men schlos­sen regel­mä­ßig Gene­ral­pacht­ver­trä­ge mit einem gemein­nüt­zi­gen Ver­ein als Zwi­schen­päch­ter ab.

2. Pachtflächen

a) Generalpachtvertrag

Die Beson­der­heit eines Gene­ral­pacht­ver­trags ist, daß dar­in die ein­zel­nen ver­pach­te­ten Grund­stü­cke nicht kon­kret benannt sind. Die jewei­li­ge Pacht­flä­che ergibt sich erst aus Doku­men­ten und Lage­plä­nen, die dem Gene­ral­pacht­ver­trag bei­gefügt wer­den. So gibt es etwa fol­gen­de Formulierungen:

  • “Der Ver­päch­ter ver­pach­tet an den Päch­ter Grund­stücks­flä­chen — nach­fol­gend Pacht­flä­che genannt — (…)
  • Der Bestand der Pacht­flä­che  (…) wer­den vom Päch­ter in geeig­ne­ter Wei­se fort­schrei­bend doku­men­tiert. Dazu erfor­der­li­che Lage­plä­ne wer­den nach Abstim­mung zwi­schen Ver­päch­ter und Päch­ter vom Ver­päch­ter unent­gelt­lich abgegeben.”

Wenn eine sol­che Doku­men­ta­ti­on ent­ge­gen dem Gene­ral­pacht­ver­trag nicht erfolgt, kann das zu gro­ßen Unsi­cher­hei­ten bei Ver­päch­ter und Zwi­schen­päch­ter über den Umfang der Pacht­flä­chen führen.

b) Kaufvertrag

In Kauf­ver­trä­gen über Grund­stü­cke, auf denen sich eine Klein­gar­ten­an­la­ge befin­det, ist die Pacht­flä­che oft auch nicht genau­er beschrie­ben. Dort fin­den sich teil­wei­se Hin­wei­se wie:

“Hin­sicht­lich einer Teil­flä­che des Kauf­ge­gen­stands besteht ein Pacht­ver­hält­nis mit dem (…) e.V.”

oder

“Dem Käu­fer ist bekannt, daß eine Teil­flä­che des Kauf­ge­gen­stan­des im Rah­men des Gene­ral­pacht­ver­tra­ges (…) an den (…) e.V. ver­pach­tet ist.”

Lage­plä­ne zu dem Anteil der ver­pach­te­ten und der nicht ver­pach­te­ten Flä­chen wur­den nicht immer bei­gefügt.  Je län­ger Ver­päch­ter und Zwi­schen­päch­ter dies unbe­ach­tet gelas­sen haben, des­to schwe­rer hat es der Zwi­schen­päch­ter, im Streit­fall sein Besitz­recht nachzuweisen.

3. Pachthöhe

Der Eigen­tü­mer eines Grund­stü­ckes, auf dem sich eine Klein­gar­ten­an­la­ge im Sin­ne des Bun­des­klein­gar­ten­ge­set­zes befin­det, erhält nur einen Bruch­teil der Pacht, die für der­ar­ti­ge Flä­chen auf dem frei­en Markt erziel­bar wäre. Auch das ist Teil des gesetz­li­chen Schut­zes der Klein­gärt­ner, für die die Pacht erschwing­lich blei­ben soll. Das rührt noch aus den Zei­ten her, als die Klein­gärt­ner zur Erzeu­gung von Obst und Gemü­se für den Lebens­un­ter­halt auf ihre Gär­ten ange­wie­sen waren, zuletzt in der Nachkriegszeit.

Nach § 5 Abs. 1 BKleingG darf der Ver­päch­ter als Pacht höchs­tens den vier­fa­chen Betrag der orts­üb­li­chen Pacht im erwerbs­mä­ßi­gen Obst-und Gemü­se­an­bau, bezo­gen auf die Gesamt­flä­che der Klein­gar­ten­an­la­ge ver­lan­gen. In Mün­chen liegt die­se Höchst­pacht der­zeit bei 0,42 €/m² im Jahr.