Einsichtsrecht in Buchhaltungsunterlagen

Ein Gene­ral­pacht­ver­trag ist eine beson­de­re Ver­trags­art, die im Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz vor­ge­se­hen ist. Er wird zwi­schen einem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und einem als Zwi­schen­päch­ter fun­gie­ren­den gemein­nüt­zi­gen Ver­ein über eine oder meh­re­re Klein­gar­ten­an­la­gen geschlos­sen. In man­chen Gene­ral­pacht­ver­trä­gen ist vor­ge­se­hen, daß der Zwi­schen­päch­ter nach den gesetz­li­chen Rege­lun­gen und kauf­män­ni­schen Grund­sät­zen Buch zu füh­ren hat. Der Ver­päch­ter oder ein von ihm beauf­trag­ter Drit­ter hat auf Ver­lan­gen jeder­zeit ein Ein­sichts­recht in Buch­hal­tungs­un­ter­la­gen zu sei­ner Kleingartenanlage. 

1. Einnahmen

Als Buch­hal­tungs­un­ter­la­gen über die Ein­nah­men kom­men regel­mä­ßig fol­gen­de Unter­la­gen in Betracht:

  • die Unter­pacht­ver­trä­ge, weil dar­aus ersicht­lich ist, ob eine Par­zel­le ver­pach­tet ist. Bei Unter­pacht­ver­trä­gen han­delt es sich zwar nicht um Buch­hal­tungs­un­ter­la­gen im enge­ren Sin­ne, wohl aber um Ori­gi­nal­be­le­ge des Zwi­schen­päch­ters (Beschluß des OLG Köln vom 8.6.2018 — 1 W 4/18).
  • die Ver­mes­sungs­un­ter­la­gen, weil dar­aus ersicht­lich ist, wie­viel m² ver­pach­tet sind. Das spielt dann eine Rol­le, wenn dem Eigen­tü­mer nur Pacht­an­tei­le bezo­gen auf die Ein­zel­pacht­flä­chen und nicht auf die Gesamt­flä­che der Klein­gar­ten­an­la­ge zustehen.
  • der Nach­weis der gesetz­li­chen Höchst­pacht. Die­se rich­tet sich gem. § 5 BKleingG nach der orts­üb­li­chen Pacht im erwerbs­mä­ßi­gen Obst- und Gemü­se­an­bau. Aus­künf­te dazu erhal­ten die Zwi­schen­päch­ter über die ört­li­chen Gutachterausschüsse.
  • Soweit sich danach eine Dis­kre­panz zwi­schen den geschul­de­ten und den tat­säch­li­chen Ein­nah­men ergibt, wird der Zwi­schen­päch­ter dazu eine Ein­zel­ab­rech­nung vor­zu­le­gen haben.

2. Ausgaben

Was die Aus­ga­ben des Zwi­schen­päch­ters bezüg­lich einer Klein­gar­ten­an­la­ge angeht, setzt die Ein­sicht vor­aus, daß der Zwi­schen­päch­ter der­ar­ti­ge Unter­la­gen, die den kon­kre­ten Klein­gar­ten­an­la­gen zuor­den­bar sind, auch erstellt.

Deutsch­land­weit ope­rie­ren­de Zwi­schen­päch­ter pfle­gen die Ver­wal­tung aller­dings über eigen­stän­di­ge Orts­ver­ei­ne abzu­wi­ckeln und haben dies­be­züg­lich kei­ne eige­nen Buch­hal­tungs­un­ter­la­gen vor­lie­gen. Ihnen dürf­te dann aller­dings ein ent­spre­chen­des Ein­sichts­recht gegen­über den jewei­li­gen Orts­ver­ei­nen zustehen.

Das Land­ge­richt Bonn hat mit Urteil vom 12.8.2015 — 7 O 220/14  jedoch fest­ge­stellt, daß das Ein­sichts­recht auch dann besteht, wenn der Zwi­schen­päch­ter ent­ge­gen dem Gene­ral­pacht­ver­trag nur eine Misch­kal­ku­la­ti­on zusam­men mit ande­ren Klein­gar­ten­an­la­gen erstellt. Das ent­spricht der Recht­spre­chung des BGH zur Ein­sicht­nah­me in Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für Woh­nungs­miet­ver­trä­ge, wenn dabei auch die Ein­zel­da­ten ande­rer Nut­zer offen­ge­legt wer­den müß­ten (Urteil des BGH vom 7.2.2018 — VIII ZR 189/17).

3. Einsicht

Ein Ein­sichts­recht umfaßt gem. Urteil des Amts­ge­richts Mün­chen vom 21.9.2009 — 412 C 34593/08 nicht nur das Recht zum Anse­hen der Ori­gi­nal­un­ter­la­gen. Es gibt dem Berech­tig­ten auch den Anspruch auf das Anfer­ti­gen von Kopien auf eige­ne Kos­ten im Ein­sichts­ter­min. Das ist auch durch Abfo­to­gra­fie­ren mög­lich. Ande­ren­falls wür­de das Ein­sichts­recht auf das rei­ne Betrach­ten der Bele­ge und damit auf eine pure Förm­lich­keit reduziert.

Ein Ein­sichts­recht besteht dane­ben auch bezüg­lich der Zah­lungs­be­le­ge. Nur so kann der Mie­ter nach dem Urteil des BGH vom 9.12.2020 —  VIII ZR 118/19 prü­fen, ob dem Ver­mie­ter ein Nach­laß auf den Rech­nungs­be­trag gewährt wor­den ist oder ob er die Rech­nung über­haupt gezahlt hat.

4. Bestreiten im Prozeß

Erst wenn der Mie­ter Ein­sicht in die Buch­hal­tungs­un­ter­la­gen genom­men hat, kann er im Pro­zeß sub­sta­ti­iert bestrei­ten, daß die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung unrich­tig oder unvoll­stän­dig ist. Ein Bestrei­ten ins Blaue hin­ein ist laut Urteil des OLG Düs­sel­dorf vom 22.6.2006 — 10 U 164/05 recht­lich uner­heb­lich. Zuläs­sig wäre das nur im Aus­nah­me­fall, etwa wenn der Ver­mie­ter auf eine Ter­min­an­fra­ge des Mie­ters nicht reagiert und trotz Ankün­di­gung auch zu den übli­chen Geschäfts­zei­ten die Ein­sicht­nah­me ver­wei­gert (Urteil des Land­ge­richts Ber­lin vom 14.6.2019 — 63 S 255/18).