Ein Generalpachtvertrag ist eine besondere Vertragsart, die im Bundeskleingartengesetz vorgesehen ist. Er wird zwischen einem Grundstückseigentümer und einem als Zwischenpächter fungierenden gemeinnützigen Verein über eine oder mehrere Kleingartenanlagen geschlossen. In manchen Generalpachtverträgen ist vorgesehen, daß der Zwischenpächter nach den gesetzlichen Regelungen und kaufmännischen Grundsätzen Buch zu führen hat. Der Verpächter oder ein von ihm beauftragter Dritter hat auf Verlangen jederzeit ein Einsichtsrecht in Buchhaltungsunterlagen zu seiner Kleingartenanlage.
1. Einnahmen
Als Buchhaltungsunterlagen über die Einnahmen kommen regelmäßig folgende Unterlagen in Betracht:
- die Unterpachtverträge, weil daraus ersichtlich ist, ob eine Parzelle verpachtet ist. Bei Unterpachtverträgen handelt es sich zwar nicht um Buchhaltungsunterlagen im engeren Sinne, wohl aber um Originalbelege des Zwischenpächters (Beschluß des OLG Köln vom 8.6.2018 — 1 W 4/18).
- die Vermessungsunterlagen, weil daraus ersichtlich ist, wieviel m² verpachtet sind. Das spielt dann eine Rolle, wenn dem Eigentümer nur Pachtanteile bezogen auf die Einzelpachtflächen und nicht auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage zustehen.
- der Nachweis der gesetzlichen Höchstpacht. Diese richtet sich gem. § 5 BKleingG nach der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau. Auskünfte dazu erhalten die Zwischenpächter über die örtlichen Gutachterausschüsse.
- Soweit sich danach eine Diskrepanz zwischen den geschuldeten und den tatsächlichen Einnahmen ergibt, wird der Zwischenpächter dazu eine Einzelabrechnung vorzulegen haben.
2. Ausgaben
Was die Ausgaben des Zwischenpächters bezüglich einer Kleingartenanlage angeht, setzt die Einsicht voraus, daß der Zwischenpächter derartige Unterlagen, die den konkreten Kleingartenanlagen zuordenbar sind, auch erstellt.
Deutschlandweit operierende Zwischenpächter pflegen die Verwaltung allerdings über eigenständige Ortsvereine abzuwickeln und haben diesbezüglich keine eigenen Buchhaltungsunterlagen vorliegen. Ihnen dürfte dann allerdings ein entsprechendes Einsichtsrecht gegenüber den jeweiligen Ortsvereinen zustehen.
Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 12.8.2015 — 7 O 220/14 jedoch festgestellt, daß das Einsichtsrecht auch dann besteht, wenn der Zwischenpächter entgegen dem Generalpachtvertrag nur eine Mischkalkulation zusammen mit anderen Kleingartenanlagen erstellt. Das entspricht der Rechtsprechung des BGH zur Einsichtnahme in Betriebskostenabrechnungen für Wohnungsmietverträge, wenn dabei auch die Einzeldaten anderer Nutzer offengelegt werden müßten (Urteil des BGH vom 7.2.2018 — VIII ZR 189/17).
3. Einsichtsrecht
Ein Einsichtsrecht umfaßt gem. Urteil des Amtsgerichts München vom 21.9.2009 — 412 C 34593/08 nicht nur das Recht zum Ansehen der Originalunterlagen. Es gibt dem Berechtigten auch den Anspruch auf das Anfertigen von Kopien auf eigene Kosten im Einsichtstermin. Das ist auch durch Abfotografieren möglich. Anderenfalls würde das Einsichtsrecht auf das reine Betrachten der Belege und damit auf eine pure Förmlichkeit reduziert.
Ein Einsichtsrecht besteht daneben auch bezüglich der Zahlungsbelege. Nur so kann der Mieter nach dem Urteil des BGH vom 9.12.2020 — VIII ZR 118/19 prüfen, ob dem Vermieter ein Nachlaß auf den Rechnungsbetrag gewährt worden ist oder ob er die Rechnung überhaupt gezahlt hat.
4. Bestreiten im Prozeß
Erst wenn der Mieter Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen genommen hat, kann er im Prozeß substatiiert bestreiten, daß die Betriebskostenabrechnung unrichtig oder unvollständig ist. Ein Bestreiten ins Blaue hinein ist laut Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.6.2006 — 10 U 164/05 rechtlich unerheblich. Zulässig wäre das nur im Ausnahmefall, etwa wenn der Vermieter auf eine Terminanfrage des Mieters nicht reagiert und trotz Ankündigung auch zu den üblichen Geschäftszeiten die Einsichtnahme verweigert (Urteil des Landgerichts Berlin vom 14.6.2019 — 63 S 255/18).