Mietminderung wegen Legionellen

An Mietminderung wegen Legionellen denken viele Mieter sofort, wenn sie darüber informiert werden, daß eine Untersuchung eine Belastung von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml Trinkwasser ergeben hat. Zu Recht?

1. Gefahr durch Legionellen

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser leben. Sie vermehren sich bereits stark ab einer Wassertemperatur von 20 °C und kommen u.a. im Warmwassersystem von Wohnhäusern vor. Für einen gesunden Menschen ist das Trinken von legionellenhaltigem Wasser normalerweise ungefährlich. Leichter kann man sich durch das Einatmen von legionellenhaltigem Wasserdampf infizieren, wie er beim Duschen entsteht. Das kann insbesondere bei Menschen mit geschwächtem Immunsystem oder bei Kleinkindern zu einer Infektion führen.

2. Trinkwasserverordnung

Der Eigentümer eines Miethauses ist nach § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers auf dessen Legionellengehalt verpflichtet. Die Erstuntersuchung mußte bis zum 31.12.2013 erfolgen, Folgeuntersuchungen mindestens alle drei Jahre. Bei Überschreitung des Grenzwerts von 100 KBE/100 ml muss der Hauseigentümer Gesundheitsamt und Hausbewohner informieren. Eine echte Gesundheitsgefährdung liegt nach dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches) aber erst ab einer Legionellen-Konzentration von 10.000 KBE/100 ml vor.

3. Mietminderung wegen Legionellen

Ist dieser Wert nicht erreicht, können die Hausbewohner das Wasser uneingeschränkt nutzen, insbesondere auch die Dusche. Daher können Mieter bei geringerem Legionellen-Befall auch keine Mietminderung geltend machen. So entschied das Amtsgericht München mit Urteil vom 25.6.2014 – 452 C 2212/14 in einem Fall, in dem nur ein Wert von 1.700 KBE/100 ml erreicht wurde und die Entnahmestelle noch dazu zwar im Haus, nicht aber in der Mietwohnung lag. Auch die subjektive Angst des Mieters ändere daran nichts.

Ist der Grenzwert aber einmal überschritten, kann das durchaus eine Mietminderung rechtfertigen. So sprach das Amtsgericht Dresden mit Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353/13 einem Mieter ein Minderungsrecht von 25 % zu, weil eine Legionellenbelastung mit 14.000 KBE/100 ml festgestellt worden war.