Mietminderung wegen Legionellen

An Miet­min­de­rung wegen Legio­nel­len den­ken vie­le Mie­ter sofort, wenn sie dar­über infor­miert wer­den, daß eine Unter­su­chung eine Belas­tung von 100 KBE (kolo­nie­bil­den­de Ein­hei­ten) pro 100 ml Trink­was­ser erge­ben hat. Zu Recht?

1. Gefahr durch Legionellen

Legio­nel­len sind Bak­te­ri­en, die in war­mem Was­ser leben. Sie ver­meh­ren sich bereits stark ab einer Was­ser­tem­pe­ra­tur von 20 °C und kom­men u.a. im Warm­was­ser­sys­tem von Wohn­häu­sern vor. Für einen gesun­den Men­schen ist das Trin­ken von legio­nel­len­hal­ti­gem Was­ser nor­ma­ler­wei­se unge­fähr­lich. Leich­ter kann man sich durch das Ein­at­men von legio­nel­len­hal­ti­gem Was­ser­dampf infi­zie­ren, wie er beim Duschen ent­steht. Das kann ins­be­son­de­re bei Men­schen mit geschwäch­tem Immun­sys­tem oder bei Klein­kin­dern zu einer Infek­ti­on führen.

2. Trinkwasserverordnung

Der Eigen­tü­mer eines Miet­hau­ses ist nach § 14 Abs. 3 der Trink­was­ser­ver­ord­nung zu regel­mä­ßi­gen Über­prü­fun­gen des Trink­was­sers auf des­sen Legio­nel­len­ge­halt ver­pflich­tet. Die Erst­un­ter­su­chung muß­te bis zum 31.12.2013 erfol­gen, Fol­ge­un­ter­su­chun­gen min­des­tens alle drei Jah­re. Bei Über­schrei­tung des Grenz­werts von 100 KBE/100 ml muss der Haus­ei­gen­tü­mer Gesund­heits­amt und Haus­be­woh­ner infor­mie­ren. Eine ech­te Gesund­heits­ge­fähr­dung liegt nach dem Arbeits­blatt W 551 des DVGW (Deut­scher Ver­ein des Gas- und Was­ser­fa­ches) aber erst ab einer Legio­nel­len-Kon­zen­tra­ti­on von 10.000 KBE/100 ml vor.

3. Mietminderung wegen Legionellen

Ist die­ser Wert nicht erreicht, kön­nen die Haus­be­woh­ner das Was­ser unein­ge­schränkt nut­zen, ins­be­son­de­re auch die Dusche. Daher kön­nen Mie­ter bei gerin­ge­rem Legio­nel­len-Befall auch kei­ne Miet­min­de­rung gel­tend machen. So ent­schied das Amts­ge­richt Mün­chen mit Urteil vom 25.6.2014 — 452 C 2212/14 in einem Fall, in dem nur ein Wert von 1.700 KBE/100 ml erreicht wur­de und die Ent­nah­me­stel­le noch dazu zwar im Haus, nicht aber in der Miet­woh­nung lag. Auch die sub­jek­ti­ve Angst des Mie­ters ände­re dar­an nichts.

Ist der Grenz­wert aber ein­mal über­schrit­ten, kann das durch­aus eine Miet­min­de­rung recht­fer­ti­gen. So sprach das Amts­ge­richt Dres­den mit Urteil vom 11.11.2013 — 148 C 5353/13 einem Mie­ter ein Min­de­rungs­recht von 25 % zu, weil eine Legio­nel­len­be­las­tung mit 14.000 KBE/100 ml fest­ge­stellt wor­den war.