Untervermietung an Touristen

Die Unter­ver­mie­tung an Tou­ris­ten kann in Mün­chen eine lukra­ti­ve Sache sein. Die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt zieht nicht nur im Som­mer Scha­ren von Tou­ris­ten aus aller Welt an. Dar­un­ter sind auch vie­le soge­nann­te “Medi­zin­tou­ris­ten”, die für eini­ge Zeit zur Behand­lung nach Mün­chen kom­men und oft ihre gan­ze Fami­lie mit­brin­gen. Auch wäh­rend des Okto­ber­fests sind Hotels meist aus­ge­bucht und güns­ti­ge Unter­künf­te kaum zu haben.

Vie­le Mie­ter ver­fal­len ange­sichts die­ses Bedarfs auf die Idee, ihre gan­ze Woh­nung oder auch nur ein­zel­ne Zim­mer kurz­zei­tig unter­zu­ver­mie­ten. Inter­net­por­ta­le wie AirBnB machen das recht ein­fach. Auch Eigen­tü­mer leer­ste­hen­der Woh­nun­gen machen von die­ser Mög­lich­keit Gebrauch. Bei­des kann indes zu Pro­ble­men führen.

1. Wohnungseigentümer

a) Zweckentfremdung

Münch­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen die Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung beach­ten. Nach § 4 ZeS ist die gewerb­li­che Ver­mie­tung von Wohn­raum zur Frem­den­be­her­ber­gung nicht gestat­tet und kann sogar mit einem Buß­geld geahn­det wer­den. Nach § 4 ZeS ist es ins­be­son­de­re ord­nungs­wid­rig,  Wohn­raum für mehr als 8 Wochen/ Jahr zur Unter­ver­mie­tung an Tou­ris­ten  (AirBnB) zu nut­zen. Auch die gewerb­li­che Ver­mie­tung von Woh­nun­gen an Medi­zin­tou­ris­ten ist damit nicht unein­ge­schränkt möglich.

Unpro­ble­ma­tisch ist hin­ge­gen die Ver­mie­tung ein­zel­ner Zim­mer in der eige­nen Woh­nung, denn dadurch wird dem Woh­nungs­markt kein Raum ent­zo­gen. Eben­so ist die nicht gewerb­li­che gele­gent­li­che Ver­mie­tung der gan­zen Woh­nung — z.B. an Wiesn­be­su­cher — möglich.

Der BGH hat aller­dings mit Urteil vom 12.4.2019 — V ZR 112/18 (Rn.9) sei­ne Ansicht auf­recht­erhal­ten, daß es recht­lich zuläs­sig ist, die kurz­zei­ti­ge Ver­mie­tung in der Tei­lungs­er­klä­rung einer WEG oder im Wege der Ver­ein­ba­rung zu ver­bie­ten. Die Zweck­be­stim­mung kann daher die Ver­mie­tung von kur­zer Dau­er an Feri­en­gäs­te untersagen.

b) WEG-Vertragsstrafe

Inner­halb der WEG kön­nen die Mit­ei­gen­tü­mer kann es zu Unstim­mig­kei­ten füh­ren, wenn sich Mit­ei­gen­tü­mer über die Ver­mie­tungs­pra­xis eines ande­ren Mit­ei­gen­tü­mers an Tou­ris­ten ärgern. Sol­che Mit­be­woh­ner zie­hen schließ­lich in kur­zer Fol­ge ein- und aus, gehen kei­nem gere­gel­ten Arbeits­all­tag nach und sind oft in Fei­er­lau­ne. Der BGH hat mit Urteil vom 22.3.2019 — V ZR 105/18 aller­dings klar­ge­stellt, daß eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­zel­ne Mit­ei­gen­tü­mer nicht im Beschluß­we­ge dazu zwin­gen kann, vor jeder Ver­mie­tung die Zustim­mung des Ver­wal­ters ein­zu­ho­len und ande­ren­falls eine Stra­fe zah­len müs­se.  Die Ein­füh­rung von Ver­trags­stra­fen für Ver­stö­ße gegen Ver­mie­tungs­be­schrän­kun­gen per Mehr­heits­be­schluss ist man­gels Beschluß­kom­pe­tenz nichtig.

c) Klage gegen Vermieter

Wenn einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die zweck­ent­frem­den­de Unter­ver­mie­tung an Tou­ris­ten im Haus zuviel wird, ist er nicht dar­auf ange­wie­sen, daß die WEG beschließt, den Ver­mie­ter auf Unter­las­sung zu ver­kla­gen. Der BGH hat mit Urteil vom 24.1.2020 — V ZR 295/16 befun­den, daß jeder Son­der­ei­gen­tü­mer zur Abwehr von Stö­run­gen im räum­li­chen Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums pro­zeß­füh­rungs­be­fugt ist.

d) Nutzungsänderung

Wenn eine Woh­nung über den in einer Zweck­ent­frem­dungs­sat­zung erlaub­ten Umfang hin­aus als Feri­en­woh­nung ver­mie­tet wird, kön­nen sie bau­recht­lich zudem als Beher­ber­gungs­be­trie­be nach § 13 a BauN­VO ein­zu­ord­nen sein. Es wür­de sich dann nicht mehr um eine regu­lä­re Nut­zung als Woh­nung, son­dern um eine gewerb­li­che Nut­zung han­deln. Ohne eine nach Ar. 55 Bay­BO geneh­mig­te Nut­zungs­än­de­rung dürf­te dann eine Nut­zungs­un­ter­sa­gung nach Art. 76 Bay­BO drohen.

2. Mieter

Mie­ter sind aller­dings nicht so frei, was die Unter­ver­mie­tung ihrer Woh­nung, und sei es auch nur ein­zel­ner Zim­mer, angeht. Zunächst müs­sen sie dazu gem. § 540 BGB die Erlaub­nis ihres Ver­mie­ters ein­ho­len. Die­se Erlaub­nis muß sich aus­drück­lich auf die Unter­ver­mie­tung von Tou­ris­ten bezie­hen, da der Ver­mie­ter sonst von einer län­ger­fris­ti­ge­ren Unter­ver­mie­tung aus­ge­hen darf. Wenn der Mie­ter heim­lich an Tou­ris­ten unter­ver­mie­tet, ris­kiert er die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges. Der BGH hat mit Urteil vom 8.1.2014 — VIII ZR 210/13 befun­den, daß eine Kün­di­gung wegen nicht aus­drück­lich erlaub­ter Unter­ver­mie­tung einer Woh­nung an Tou­ris­ten wirk­sam war.

Wenn ein Ver­mie­ter sei­nen Mie­ter wegen solch uner­laub­ter Unter­ver­mie­tung nicht gleich kün­digt, son­dern erst ein­mal abmahnt, kann er aber sofort frist­los kün­di­gen, wenn der Mie­ter sein Inse­rat auf einem Inter­net­por­tal wie AirBnB dar­auf­hin nicht ent­fernt. Das Land­ge­richt Ber­lin befand mit Beschluß vom 3.2.2015 — 67 T 29/15, daß er dazu befugt sei, weil der Mie­ter mit dem Inse­rat klar zu erken­nen gege­ben habe, daß er die Abmah­nung nicht beach­ten wolle.