Mieter, gegen die bereits ein Räumungsurteil vorliegt, wehren sich manchmal mit allen Mitteln gegen die Räumung. Eine gängige Methode ist es, nach Verkündung des Räumungsurteils Mitbewohner oder Untermieter in die Wohnung aufzunehmen. Gegen diese richtet sich das Urteil nicht. Eine Zwangsräumung gegen Untermieter darf der Gerichtsvollzieher aber nicht ohne weiteres durchführen.
Das OLG München hat diesem Treiben mit Beschluß vom 4.9.2017 — 7 W 1375/17 ein Ende bereitet. Verurteilte Mieter können sich demnach nicht mehr als Gast des neuen Mitbewohners oder Untermieters in Sicherheit wähnen.
1. Zwangsräumung gegen Unbekannt
Ein Vermieter beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Räumung einer Wohnung. Dieser fand dort einen Untermieter vor, der einen — sicherlich rückdatierten — Untermietvertrag präsentierte. Damit wurde die Räumung zunächst einmal vereitelt.
2. Unterlassungsanspruch
Dem Vermieter steht in solch einem Fall ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 BGB gegen den verurteilten Mieter zu. Dieser darf die Wohnung nicht Dritten überlassen. Dieser Anspruch läßt sich innerhalb kürzester Zeit mittels einer einstweiligen Verfügung durchsetzen. Würde der Mieter gegen solch eine gerichtliche Verfügung verstoßen, müßte er ein empfindliches Ordnungsgeld zahlen. Letztendlich könnte er sogar in Ordnungshaft genommen werden.
3. Zwangsräumung gegen Untermieter
Ist die Gefahr einer weiteren Untervermietung somit gebannt, kann der Vermieter das Räumungsurteil gegen den Mieter auf den Mitbewohner oder Untermieter gem. § 727 ZPO umschreiben lassen. Damit läßt sich das Urteil doch noch ohne einen neuen Prozeß gegen den neuen Störenfried durchsetzen.
4. Zwangsräumung gegen Hausbesetzer
Der BGH hat hingegen mit Beschluß vom 13.7.2017 — I ZB 103/16 befunden, daß bei zivilrechtlichem Vorgehen gegen Hausbesetzer gegen diese ein Räumungsurteil erwirkt werden müsse, welches die Hausbesetzer gem. § 750 ZPO namentlich benenne. Das ist in der Praxis kaum möglich. Der BGH verweist für solche Fälle darauf, daß das widerrechtliche Eindringen und Verweilen in Wohnungen, Geschäftsräumen oder befriedetem Besitztum gemäß § 123 Abs. 1 StGB strafbar sei und die öffentliche Sicherheit störe. Damit könne auch die Polizei eingreifen.
5. Berechtigte Untervermietung
Soweit ein Vermieter seinem Mieter die Untervermietung gem. § 540 BGB erlaubt hat, hat der Untermieter gegenüber dem Vermieter nur ein von dem Hauptmieter abgeleitetes Besitzrecht gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Dieses Besitzrecht entfällt aber mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses (s. a. Urteil des BGH vom 11.12.2020 — V ZR 26/20). Weiß der Vermieter also von der Untervermietung, wird er den Untermieter regelmäßig auf das Ende des Hauptmietverhältnisses hinweisen, ihn zur Räumung auffordern und notfalls zusammen mit dem Mieter auf Räumung verklagen.