Zwangsräumung gegen Untermieter

Mie­ter, gegen die bereits ein Räu­mungs­ur­teil vor­liegt, weh­ren sich manch­mal mit allen Mit­teln gegen die Räu­mung. Eine gän­gi­ge Metho­de ist es, nach Ver­kün­dung des Räu­mungs­ur­teils Mit­be­woh­ner oder Unter­mie­ter in die Woh­nung auf­zu­neh­men. Gegen die­se rich­tet sich das Urteil nicht. Eine Zwangs­räu­mung gegen Unter­mie­ter darf der Gerichts­voll­zie­her aber nicht ohne wei­te­res durchführen.

Das OLG Mün­chen hat die­sem Trei­ben mit Beschluß vom 4.9.2017 — 7 W 1375/17 ein Ende berei­tet. Ver­ur­teil­te Mie­ter kön­nen sich dem­nach nicht mehr als Gast des neu­en Mit­be­woh­ners oder Unter­mie­ters in Sicher­heit wähnen.

1. Zwangsräumung gegen Unbekannt

Ein Ver­mie­ter beauf­trag­te den Gerichts­voll­zie­her mit der Räu­mung einer Woh­nung. Die­ser fand dort einen Unter­mie­ter vor, der einen — sicher­lich rück­da­tier­ten — Unter­miet­ver­trag prä­sen­tier­te. Damit wur­de die Räu­mung zunächst ein­mal vereitelt.

2. Unterlassungsanspruch

Dem Ver­mie­ter steht in solch einem Fall ein Unter­las­sungs­an­spruch gem. § 1004 BGB gegen den ver­ur­teil­ten Mie­ter zu. Die­ser darf die Woh­nung nicht Drit­ten über­las­sen. Die­ser Anspruch läßt sich inner­halb kür­zes­ter Zeit mit­tels einer einst­wei­li­gen Ver­fü­gung durch­set­zen. Wür­de der Mie­ter gegen solch eine gericht­li­che Ver­fü­gung ver­sto­ßen, müß­te er ein emp­find­li­ches Ord­nungs­geld zah­len. Letzt­end­lich könn­te er sogar in Ord­nungs­haft genom­men werden.

3. Untermieter räumen

Ist die Gefahr einer wei­te­ren Unter­ver­mie­tung somit gebannt, kann der Ver­mie­ter das Räu­mungs­ur­teil gegen den Mie­ter auf den Mit­be­woh­ner oder Unter­mie­ter gem. § 727 ZPO umschrei­ben las­sen. Damit läßt sich das Urteil doch noch ohne einen neu­en Pro­zeß gegen den neu­en Stö­ren­fried durchsetzen.

4. Hausbesetzer räumen

Der BGH hat hin­ge­gen mit Beschluß vom 13.7.2017 — I ZB 103/16 befun­den, daß bei zivil­recht­li­chem Vor­ge­hen gegen Haus­be­set­zer gegen die­se ein Räu­mungs­ur­teil erwirkt wer­den müs­se, wel­ches die Haus­be­set­zer gem. § 750 ZPO nament­lich benen­ne. Das ist in der Pra­xis kaum mög­lich. Der BGH ver­weist für sol­che Fäl­le dar­auf, daß das wider­recht­li­che Ein­drin­gen und Ver­wei­len in Woh­nun­gen, Geschäfts­räu­men oder befrie­de­tem Besitz­tum gemäß § 123 Abs. 1 StGB straf­bar sei und die öffent­li­che Sicher­heit stö­re. Damit kön­ne auch die Poli­zei eingreifen.

5. Berechtigte Untervermietung

Soweit ein Ver­mie­ter sei­nem Mie­ter die Unter­ver­mie­tung  gem. § 540 BGB erlaubt hat, hat der Unter­mie­ter gegen­über dem Ver­mie­ter nur ein von dem Haupt­mie­ter abge­lei­te­tes Besitz­recht gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Die­ses Besitz­recht ent­fällt aber mit der Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses (s. a. Urteil des BGH vom 11.12.2020 — V ZR 26/20). Weiß der Ver­mie­ter also von der Unter­ver­mie­tung, wird er den Unter­mie­ter regel­mä­ßig auf das Ende des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses hin­wei­sen, ihn zur Räu­mung auf­for­dern und not­falls zusam­men mit dem Mie­ter auf Räu­mung verklagen.