Widerspruch gegen die Vermieterkündigung

Wie sinn­voll ist der ein Wider­spruch gegen die Ver­mie­ter­kün­di­gung? Kann damit wirk­lich ein Aus­zug ver­hin­dert werden?

1. Kündigungsgründe des Vermieters

Wer eine Woh­nung gemie­tet hat und sich ver­trags­ge­treu ver­hält, ist rela­tiv sicher vor einer Kün­di­gung des Ver­mie­ters. Dem Ver­mie­ter ste­hen dann nur die gesetz­lich nor­mier­ten Kün­di­gungs­grün­de zur Ver­fü­gung, wenn er das Miet­ver­hält­nis been­den will. Nach § 573 Abs. 2 BGB sind dies insbesondere:

  • Eigen­be­darf und
  • Hin­de­rung an ange­mes­se­ner wirt­schaft­li­cher Verwertung

Ist ein sol­cher Grund gege­ben, wird der Ver­mie­ter den Mie­ter schon mit der Kün­di­gung dar­auf hin­wei­sen, daß er der Kün­di­gung wider­spre­chen kann.

2. Widerspruchsgründe des Mieters

Ein sol­cher Wider­spruch muß aber gut begrün­det sein, wenn er zur Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung füh­ren soll. Der Mie­ter muß nach § 574 BGB erklä­ren und im Streit­fall auch bewei­sen, daß die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses für ihn, sei­ne Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine unzu­mut­ba­re Här­te bedeu­ten würde.

Die­se Här­te­klau­sel ist für abso­lu­te Not­fäl­le gedacht. Allein die Mühen und Kos­ten eines Umzugs stel­len kei­ne unzu­mut­ba­re Här­te dar. Es müs­sen schon Kon­se­quen­zen ein­tre­ten, die mit dem übli­chen Umzugs­auf­wand nichts mehr zu tun haben.

3. Härtegründe

Här­te­grün­de kön­nen bestehen

  • wenn Gesund­heits- oder Lebens­ge­fahr für den Mie­ter gera­de im Fall von psy­chi­schen Pro­ble­men vor­liegt. Star­ke Depres­sio­nen kön­nen bei dro­hen­dem Woh­nungs­ver­lust eine Sui­zid­ge­fahr aus­lö­sen. Demen­te Per­so­nen kön­nen bei Ver­lust des gewohn­ten Umfelds völ­lig ori­en­tie­rungs­los wer­den. Ob sol­che Fäl­le vor­lie­gen, kann ein Gericht ohne Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht ent­schei­den. Der Sach­ver­stän­di­ge prüft dann, “wel­che gesund­heit­li­chen Fol­gen im Ein­zel­nen für den Mie­ter mit einem Umzug ver­bun­den sind, ins­be­son­de­re  wel­chen Schwe­re­grad zu erwar­ten­de Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen errei­chen kön­nen und mit wel­cher Wahr­schein­lich­keit dies ein­tre­ten kann.” (s. Urteil des BGH vom 15.3.2017 — VIII ZR 270/15)
  • wenn der Mie­ter ange­mes­se­nen Ersatz­wohn­raum zu zumut­ba­ren Bedin­gun­gen nicht beschaf­fen kann. Dazu muß der Mie­ter aller­dings all sei­ner Bemü­hun­gen bei der Woh­nungs­su­che und deren Erfolg­lo­sig­keit vor­tra­gen und im Streit­fall auch bewei­sen. Das Gericht prüft dann, was für ein Ersatz­wohn­raum dem Mie­ter nach sei­nen finan­zi­el­len und per­sön­li­chen Ver­hält­nis­sen zumut­bar ist und ob er wirk­lich in aus­rei­chen­dem Maße danach gesucht hat (s. Urteil des BGH vom 11.12.2019 — VIII ZR 144/19).

In den meis­ten Fäl­len dürf­te daher ein Wider­spruch gegen eine gut begrün­de­te Kün­di­gung des Ver­mie­ters kei­nen Erfolg haben.