Die Teilunwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel hat nach dem Urteil des BGH vom 18.3.2015 — VIII ZR 21/13 zur Folge, daß nicht nur der unwirksame Teil, sondern die gesamte mietvertragliche Regelung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
1. Teilunwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel
In dem entschiedenen Fall enthielt ein Mietvertrag zwei Klauseln bezüglich der Vornahme von Schönheitsreparaturen:
- Eine der Klauseln forderte für bestimmte Arbeiten die Vornahme nach bestimmten Zeiträumen. Der BGH hat aber mit Urteil vom 23.6.2004 befunden, daß solch “starre Fristen” diejenigen Mieter ungerechtfertigt benachteiligten, die ihre Wohnung so pfleglich behandeln, daß nach Ablauf dieser Fristen eine Renovierung noch gar nicht notwendig ist, unwirksam sind. Die Renovierungsintervalle müssen seitdem flexibel vereinbart werden, z.B. “im Allgemeinen” nach Ablauf der bisherigen Fristen und nur “soweit erforderlich”.
- Die zweite Klausel entsprach den neuen Maßgaben und wäre für sich gesehen wirksam gewesen.
Die als Einheit zu betrachtende Schönheitsreparaturenklausel war damit zum Teil unwirksam. Der Vermieter war der Ansicht, daß der Mieter dann zumindest den wirksamen Teil habe erfüllen müssen.
2. “Infektion”
Nach Ansicht des BGH ist die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aber eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht. Die Unwirksamkeit einer einen Einzelaspekt betreffenden Klausel hat in einem solchen Fall die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel zur Folge. Die unwirksame Klausel “infiziert” quasi die wirksame Klausel und bringt damit die gesamte Regelung zu Fall. Der Mieter muß dann keinerlei Renovierungsmaßnahmen mehr durchführen.