Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung

Grund­sätz­lich kann ein Ver­mie­ter jeder­zeit Eigen­be­darf an einer ver­mie­te­ten Woh­nung gel­tend machen. In man­chen Fäl­len schützt den Mie­ter aber eine Sperr­frist vor Eigen­be­darfs­kün­di­gung. Käu­fer einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie soll­ten sich dar­über klar sein, wenn sie mit dem Gedan­ken an Eigen­nut­zung nach dem Kauf spielen.

1. Umwandlung in Wohnungseigentum

Erwirbt ein Käu­fer eine Immo­bi­lie mit meh­re­ren ver­mie­te­ten Woh­nun­gen, kann er an den ein­zel­nen Woh­nun­gen Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den. Die Woh­nun­gen sind danach ein­zeln ver­äu­ßer­bar. Gem. § 577 a Abs. 1 BGB kann der neue Eigen­tü­mer dann an einer die­ser Woh­nun­gen Eigen­be­darf anmel­den. Die Mie­ter sind dabei durch eine Sperr­frist vor Eigen­be­darfs­kün­di­gung direkt nach dem Ver­kauf ihrer Woh­nung geschützt.

2. Veräußerung an mehrere Erwerber

In § 577 a Abs. 1 a BGB ist gere­gelt, daß die­se Sperr­frist auch dann ein­zu­hal­ten ist, wenn eine ver­mie­te­te Woh­nung an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft (z.B. eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts) oder schlicht­weg an meh­re­re Erwer­ber ver­äu­ßert wird. Die­se Rege­lung wur­de zur Unter­bin­dung des sog. Münch­ner Modells ein­ge­führt. Es bestand dar­in, daß Inves­to­ren eine GbR grün­de­ten und sodann jeder Mit­ge­sell­schaf­ter Eigen­be­darf an einer ande­ren Woh­nung im Hau­se anmel­de­te. Auf die­se Wei­se konn­ten Immo­bi­li­en rela­tiv zügig “ent­mie­tet” werden.

Der BGH hat mit Urteil vom 21.3.2018 — VIII ZR 104/17 dazu klar­ge­stellt, daß die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum trotz des Ver­wei­ses auf § 577 a Abs. 1 BGB kei­ne Vor­aus­set­zung für die Aus­lö­sung der Sperr­frist ist. Nicht ein­mal die Absicht dazu ist erfor­der­lich. Allein der Erwerb durch  eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder meh­re­re Per­so­nen reicht also aus, um den Lauf der Sperr­frist auszulösen.

3. Länge der Sperrfrist

Die­se Sperr­frist beträgt kür­zes­tens drei Jah­re ab Erwerb der Woh­nung. In Bay­ern ist die­se Frist durch die Mie­ter­schutz­ver­ord­nung gem. § 577 a Abs. 2 BGB in vie­len Städ­ten und Gemein­den wie Mün­chen oder Mur­nau auf 10 Jah­re verlängert.