Grundsätzlich kann ein Vermieter jederzeit Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend machen. In manchen Fällen schützt den Mieter aber eine Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung. Käufer einer vermieteten Immobilie sollten sich darüber klar sein, wenn sie mit dem Gedanken an Eigennutzung nach dem Kauf spielen.
1. Umwandlung in Wohnungseigentum
Erwirbt ein Käufer eine Immobilie mit mehreren vermieteten Wohnungen, kann er an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum begründen. Die Wohnungen sind danach einzeln veräußerbar. Gem. § 577 a Abs. 1 BGB kann der neue Eigentümer dann an einer dieser Wohnungen Eigenbedarf anmelden. Die Mieter sind dabei durch eine Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung direkt nach dem Verkauf ihrer Wohnung geschützt.
2. Veräußerung an Personengesellschaften und Erwerbermehrheiten
In § 577 a Abs. 1 a BGB ist geregelt, daß diese Sperrfrist auch dann einzuhalten ist, wenn eine vermietete Wohnung an eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder schlichtweg an mehrere Erwerber veräußert wird. Diese Regelung wurde zur Unterbindung des sog. Münchner Modells eingeführt. Es bestand darin, daß Investoren eine GbR gründeten und sodann jeder Mitgesellschafter Eigenbedarf an einer anderen Wohnung im Hause anmeldete. Auf diese Weise konnten Immobilien relativ zügig “entmietet” werden.
Die Kündigungssperrfrist ist nach dem Urteil vom 21.1.2026 — VIII ZR 247/24 auch dann zu beachten, wenn eine bereits in Wohnungseigentum umgewandelte und vermietete Wohnung auf eine GbR übertragen wird, deren Gesellschafter ausschließlich Familienangehörige sind. Die Ausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für Familiengesellschaften greift in diesem Fall nicht ein. Auch eine Familien-GbR muß deshalb die Sperrfrist abwarten, bevor sie wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
Der BGH hat mit Urteil vom 21.3.2018 — VIII ZR 104/17 dazu klargestellt, daß die Begründung von Wohnungseigentum trotz des Verweises auf § 577 a Abs. 1 BGB keine Voraussetzung für die Auslösung der Sperrfrist ist. Nicht einmal die Absicht dazu ist erforderlich. Allein der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder mehrere Personen reicht also aus, um den Lauf der Sperrfrist auszulösen.
Der BGH hat mit Urteil vom 6.8.2025 — VIII ZR 161/24 jedoch präzisiert, dass nicht jede Art von Gesellschaft unter den Begriff der „Personengesellschaft“ im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB fällt, die die Kündigungssperrfrist auslöst. Insbesondere eine GmbH & Co. KG zählt nach dieser Rechtsprechung nicht zu den Gesellschaften, die bereits mit dem Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a BGB in Gang setzen. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift vor allem bestimmte Umgehungsmodelle verhindern, bei denen ein erhöhtes Verdrängungsrisiko durch eine Personenmehrheit oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts besteht.
Für den Beginn der Kündigungssperrfrist ist daher entscheidend, wann die erste Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung an einen Erwerber erfolgt, der Eigenbedarf geltend machen kann. Der Erwerb eines gesamten, noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilten Hauses durch eine GmbH & Co. KG löst die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a BGB somit nicht aus. Die Sperrfrist beginnt in solchen Fällen erst mit dem späteren Verkauf der einzelnen, bereits umgewandelten Eigentumswohnung.
3. Länge der Sperrfrist
Diese Sperrfrist beträgt kürzestens drei Jahre ab Erwerb der Wohnung. In Bayern ist diese Frist durch die Mieterschutzverordnung gem. § 577 a Abs. 2 BGB in vielen Städten und Gemeinden wie München oder Murnau auf 10 Jahre verlängert.