Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters sind ein Thema, das Vermieter regelmäßig beschäftigt. Schließlich sind sie an einer schnellen Weitervermietung interessiert.
1. Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Beim Auszug stellt sich regelmäßig die Frage, welche Schönheitsreparaturen der Mieter durchführen muß. Ein Blick in den Mietvertrag kann ergeben, daß die Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Dann kann sich der Mieter den Maler sparen.
Der BGH hat mit Urteil vom 27.5.2009 — VIII ZR 302/07 entschieden, daß ein Mieter, der seine Wohnung in Unwissenheit über die Unwirksamkeit seiner Renovierungsklausel dennoch renoviert hat, die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen kann. Ein Vermieter kann in einem solchen Fall nur hoffen, daß der Mieter von dieser Möglichkeit erst erfährt, wenn seine Ansprüche verjährt sind. Die Verjährungsfrist ist gem. Urteil des Landgerichts Kassel vom 7.10.2010 — 1 S 67/10 mit 6 Monaten ab Rückgabe der Wohnung relativ kurz.
a) Starre Fristen
Unwirksam sind Klauseln, die den Mieter zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten in festgelegten Intervallen (alle drei Jahre) verpflichten. Der BGH hat mit Urteil vom 22.9.2004 — VIII ZR 360/03 und Urteil vom 18.2.2009 — VIII ZR 166/08 entschieden, daß dies den Mieter unangemessen benachteiligt. Nach Ablauf eines Intervalls muß nämlich nicht zwangsläufig schon Renovierungsbedarf bestehen.
b) Türen und Fenster
Unwirksam sind Klauseln, die den Mieter zum Streichen der Fenster von außen oder der Außenseite der Wohnungseingangstür verpflichten. Der BGH hat mit Urteil vom 18.2.2009 — VIII ZR 210/08 befunden, daß die Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerweise
vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb
der gemieteten Wohnung beseitigt wird. Der BGH bezieht sich bei der Definition des Begriffs “Schönheitsreparaturen” auf § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV.
c) Farbwahl
Auch das “Weißeln der Decken und Wände” ist eine Formulierung, die der BGH mit Urteil vom 21.9.2011 — VIII ZR 47/11 für unwirksam erklärt hat. Der Mieter müsse im Zweifelsfall davon ausgehen, daß ein Anstrich mit weißer Farbe gemeint sei. Der Vermieter dürfe aber nicht derart in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingreifen, daß er ihm vorschreiben dürfe, in welcher Farbe die Wohnung während des Mietverhältnisses gestrichen sein müsse. Selbst bei Rückgabe der Wohnung muß diese nicht zwangsläufig weiß gestrichen sein. Ausreichend ist ein Anstrich in farblich neutralen Tönen, die es dem Vermieter ermöglicht, die Wohnung problemlos weiterzuvermieten.
d) Endrenovierung
Nach ständiger Rechtsprechung sind Formulierungen im Mietvertrag, nach denen ein Mieter
- die laufenden Schönheitsreparaturen tragen muß und außerdem
- am Ende der Mietzeit das Mietobjekt frisch renoviert zurückgeben muß
wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. In Kombination könnte dies dazu führen, daß der Mieter nach kurzer Mietdauer von z.B. nur einem Jahr und seltener Nutzung des Mietobjektes eine Renovierung durchführen muß, obwohl die Räume noch wie neu aussehen und das gar nicht erforderlich ist.
2. Bezugsfertige Rückgabe
Für wirksam hat der BGH mit Urteil vom 12.3.2014 — XII ZR 108/13 aber eine Formulierung erachtet, wonach Geschäftsräume
- in einem angemessenen Turnus (voraussichtlich alle drei Jahre) renoviert werden müssen und
- am Ende der Mietzeit das Mietobjekt in “bezugsfertigem Zustand” zurückgegeben werden muß.
Bezugsfertig ist der Zustand z.B., wenn er dem Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses entspricht oder wenn ein sonstiger neuer Mieter die Räume als bezugsgeeignet und vertragsgemäß akzeptieren würde.
Vermieter und Hausverwaltungen sollten daher auf eine Formulierung im Mietvertrag achten, die möglichst viel Spielraum für den Einzelfall läßt. Dann besteht trotz der mieterfreundlichen Rechtsprechung des BGH die Chance, daß der Mieter Schönheitsreparaturen beim Auszug doch durchführen muß.
Wenn im Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten sind, kann der Vermieter bei Auszug z.B. im Übergabeprotokoll mit dem Mieter aber immer noch eine eigene Vereinbarung für den Einzelfall (eine sogenannte Individualvereinbarung) treffen, wonach der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen ausführt. Der BGH hat mit Urteil vom 14.1.2009 — VIII ZR 71/08 entschieden, daß eine solche Vereinbarung unwirksamen Klauseln im Mietvertrag vorgeht.