Schadenersatz nach Auszug

Die Woh­nungs­rück­ga­be zum Ende des Miet­ver­tra­ges ist oft ein Schock für Ver­mie­ter. Woh­nun­gen wer­den immer wie­der ohne die geschul­de­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, in bun­ten Latex­far­ben oder nicht ein­mal besen­rein über­ge­ben. Ande­re Mie­ter hin­ter­las­sen ihre alten Ein­bau­mö­bel. Nach dem Abbau von Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­den blei­ben unzäh­li­ge Dübel­lö­cher zurück. Scha­den­er­satz nach Aus­zug der Mie­ter ist dann das Ziel des Vermieters.

Für Scha­den­er­satz­an­sprü­che läuft nach § 548 Abs. 1 BGB eine beson­ders kur­ze Ver­jäh­rungs­frist von nur sechs Mona­ten, gerech­net ab Rück­ga­be des Miet­ob­jekts. Ver­mie­ter soll­ten daher schnell han­deln und

• bei der Rück­ga­be der Miet­sa­che ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Pro­to­koll mit Fotos und unter Zeu­gen erstellen,
• die Mie­ter umge­hend zur Erle­di­gung der geschul­de­ten Arbei­ten unter Frist­set­zung auffordern
• nach Ablauf der Frist selbst tätig wer­den oder die Arbei­ten beauftragen.

Auf die­se Wei­se lie­gen die Rech­nun­gen recht­zei­tig vor, um Scha­den­er­satz nach Aus­zug der Mie­ter durch­set­zen zu können.

Strit­tig ist dann aller­dings oft, was als Beschä­di­gung gilt und was als regu­lä­re Abnut­zung der Woh­nung nicht ersatz­fä­hig ist. Häu­fi­ge Streit­punk­te sind

1. Bunte Wände

Durch die beson­de­re Ober­flä­chen­struk­tur von Latex­far­ben ist weder ein Neu­an­strich mit Disper­si­ons­far­be noch ein Über­ta­pe­zie­ren mög­lich. Latex­far­ben müs­sen daher ent­fernt wer­den, bevor die Wand frisch gestri­chen wer­den kann. Das hat mit den regu­lä­ren Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nichts zu tun. Der Mie­ter muß der­ar­ti­ge Anstri­che ent­fer­nen (Urteil des Land­ge­richts Wup­per­tal vom 16.7.2020 — 9 S 18/20).

2. Bunte Wände

Scha­den­er­satz nach Aus­zug steht auch dem Ver­mie­ter zu, der eine in neu­tra­ler Deko­ra­ti­on über­ge­be­ne Woh­nung bei Mie­ten­de in einem so aus­ge­fal­le­nen farb­li­chen Zustand zurück­er­hält, daß die­ser von vie­len Miet­in­ter­es­sen­ten nicht akzep­tiert wer­den wür­de. Jedem Mie­ter steht es frei, wäh­rend sei­ner Miet­zeit so zu woh­nen, wie es ihm gefällt. Er muß die Woh­nung nichts­des­to­trotz in der­art neu­tra­len Far­ben zurück­ge­ben, daß einer sofor­ti­gen Wei­ter­ver­mie­tung nichts im Wege steht (Urteil des BGH vom 6.11.2013 — VIII ZR 416/12).

3. Dübellöcher

In man­cher Woh­nung glei­chen die Wän­de bei Woh­nungs­rück­ga­be eher einem Schwei­zer Käse. Ein­bau­mö­bel, Bil­der und Gebrauchs­ge­gen­stän­de wer­den man­ches Mal mit einer der­ar­ti­gen Anzahl von Dübeln an den Wän­den befes­tigt, daß erst ein­mal Scha­den­be­sei­ti­gung ange­zeigt ist. Wie damit umzu­ge­hen ist, ist lei­der nicht ein­heit­lich entschieden:

• Man­che Gerich­te sehen Dübel­lö­cher als eine regu­lä­re Begleit­erschei­nung der ver­trags­ge­mä­ßen Nut­zung an. Das soll ins­be­son­de­re dann gel­ten, wenn sie zur Befes­ti­gung von Gegen­stän­den im Bad wie z.B. Spie­geln oder Hand­tuch­hal­tern geht.
• Ande­re Gerich­te ver­pflich­ten Mie­ter erst dann zum Scha­den­er­satz nach Aus­zug, wenn die Anzahl der Dübel­lö­cher den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch über­schrei­tet. Das ist aber erst ab einer “erheb­li­chen Anzahl” der Fall. Die Ansich­ten dazu, wann die­se Gren­ze über­schrit­ten ist, sind ein­zel­fall­ab­hän­gig. (Urteil des Amts­ge­richts Mön­chen­glad­bach vom 2.8.2012 — 11 C 329/11 ca. 50 bis 60 Löcher, Urteil des Amts­ge­richts Pader­born vom 30.1.2023 — 51 C 35/22 ca. 200 Löcher in einer Acht-Zimmer-Wohnung).
• Das Land­ge­richt Wup­per­tal hat hin­ge­gen mit Urteil vom 16.7.2020 — 9 S 18/20 kei­nen Unter­schied zwi­schen regu­lä­rem und aty­pi­schen Nut­zer­ver­hal­ten gemacht und den Mie­ter zum fach­ge­rech­ten Ver­schlie­ßen aller Dübel­lö­cher verurteilt.