Schadenersatz nach Auszug

Die Wohnungsrückgabe zum Ende des Mietvertrages ist oft ein Schock für Vermieter. Wohnungen werden immer wieder ohne die geschuldeten Schönheitsreparaturen, in bunten Latexfarben oder nicht einmal besenrein übergeben. Andere Mieter hinterlassen ihre alten Einbaumöbel. Nach dem Abbau von Einrichtungsgegenständen bleiben unzählige Dübellöcher zurück. Schadenersatz nach Auszug der Mieter ist dann das Ziel des Vermieters.

Für Schadenersatzansprüche läuft nach § 548 Abs. 1 BGB eine besonders kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten, gerechnet ab Rückgabe des Mietobjekts. Vermieter sollten daher schnell handeln und

  • bei der Rückgabe der Mietsache ein aussagekräftiges Protokoll mit Fotos und unter Zeugen erstellen,
  • die Mieter umgehend zur Erledigung der geschuldeten Arbeiten unter Fristsetzung auffordern
  • nach Ablauf der Frist selbst tätig werden oder die Arbeiten beauftragen.

Auf diese Weise liegen die Rechnungen rechtzeitig vor, um Schadenersatz nach Auszug der Mieter durchsetzen zu können.

Strittig ist dann allerdings oft, was als Beschädigung gilt und was als reguläre Abnutzung der Wohnung nicht ersatzfähig ist. Häufige Streitpunkte sind

1. Latexfarben

Durch die besondere Oberflächenstruktur von Latexfarben ist weder ein Neuanstrich mit Dispersionsfarbe noch ein Übertapezieren möglich. Latexfarben müssen daher entfernt werden, bevor die Wand frisch gestrichen werden kann. Das hat mit den regulären Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Der Mieter muß derartige Anstriche entfernen (Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 16.7.2020 – 9 S 18/20).

2. Bunte Wände

Schadenersatz nach Auszug steht auch dem Vermieter zu, der eine in neutraler Dekoration übergebene Wohnung bei Mietende in einem so ausgefallenen farblichen Zustand zurückerhält, daß dieser von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werden würde. Jedem Mieter steht es frei, während seiner Mietzeit so zu wohnen, wie es ihm gefällt. Er muß die Wohnung nichtsdestotrotz in derart neutralen Farben zurückgeben, daß einer sofortigen Weitervermietung nichts im Wege steht (Urteil des BGH vom 6.11.2013 – VIII ZR 416/12).

3. Dübellöcher

In mancher Wohnung gleichen die Wände bei Wohnungsrückgabe eher einem Schweizer Käse. Einbaumöbel, Bilder und Gebrauchsgegenstände werden manches Mal mit einer derartigen Anzahl von Dübeln an den Wänden befestigt, daß erst einmal Schadenbeseitigung angezeigt ist. Wie damit umzugehen ist, ist leider nicht einheitlich entschieden:

  • Manche Gerichte sehen Dübellöcher als eine reguläre Begleiterscheinung der vertragsgemäßen Nutzung an. Das soll insbesondere dann gelten, wenn sie zur Befestigung von Gegenständen im Bad wie z.B. Spiegeln oder Handtuchhaltern geht.
  • Andere Gerichte verpflichten Mieter erst dann zum Schadenersatz nach Auszug, wenn die Anzahl der Dübellöcher den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitet. Das ist aber erst ab einer erheblichen Anzahl von ca. 50 bis 60 Löchern der Fall (Urteil des Amtsgerichts Mönchengladbach vom 2.8.2012 – 11 C 329/11).
  • Das Landgericht Wuppertal hat hingegen mit Urteil vom 16.7.2020 – 9 S 18/20 keinen Unterschied zwischen regulärem und atypischen Nutzerverhalten gemacht und den Mieter zum fachgerechten Verschließen aller Dübellöcher verurteilt.