Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln sind unwirk­sam — die­se Ent­schei­dung des BGH kommt Ver­mie­ter teu­er zu stehen.

1. Bisherige Rechtslage

Bis­her konn­te der Ver­mie­ter vom Mie­ter eine quo­ta­le Betei­li­gung an den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­lan­gen. Vor­aus­set­zung dafür war, daß beim Aus­zug des Mie­ters die tur­nus­mä­ßi­gen Fris­ten noch nicht abge­lau­fen waren. Meist leg­te der Ver­mie­ter dabei den Kos­ten­vor­anschlag z.B. eines Maler­fach­ge­schäfts zugrun­de  und ver­ein­bar­te eine pro­zen­tua­le Betei­li­gung des Mie­ters dar­an nach Ablauf einer bestimm­ten Miet­dau­er. Dabei ging die Recht­spre­chung anfäng­lich noch davon aus, daß für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ein fes­ter Tur­nus ver­ein­bart wer­den kön­ne, nämlich

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
  • in Wohn- und Schlaf­räu­men, Flu­ren und Toi­let­ten alle 5 Jahre,
  • in ande­ren Neben­räu­men alle 7 Jahre.

2. Quotenklauseln sind unwirksam

Der BGH befand aber mit Urteil vom 23.6.2004, daß solch “star­re Fris­ten” die­je­ni­gen Mie­ter unge­recht­fer­tigt benach­tei­lig­ten. Man­che Mie­ter behan­deln ihre Woh­nung so pfleg­lich, daß nach Ablauf die­ser Fris­ten eine Reno­vie­rung noch gar nicht not­wen­dig ist. Die Reno­vie­rungs­in­ter­val­le müß­ten daher fle­xi­bel ver­ein­bart wer­den, z.B. “im All­ge­mei­nen” nach Ablauf der bis­he­ri­gen Fris­ten und nur “soweit erforderlich”.

Gibt es aber kei­ne star­ren Fris­ten, so wird der Mie­ter mit einer Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel laut Urteil des BGH vom 18.3.2015 — VIII ZR 242/13 i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Schließ­lich kön­ne der Mie­ter bei Ver­trags­schluss kaum abse­hen, wann und inwie­weit in sei­nem kon­kre­ten Fall Reno­vie­rungs­be­darf bestehen wer­de. Daher kön­ne er auch nicht abschät­zen was für Kos­ten im Zeit­punkt der Ver­trags­be­en­di­gung tat­säch­lich auf ihn zukom­men wür­den. Dazu müs­se er mehr­fach hypo­the­ti­sche Betrach­tun­gen anstel­len, die eine siche­re Ein­schät­zung der tat­säch­li­chen Kos­ten­be­las­tung schlicht nicht zulassen.

In vie­len älte­ren Miet­ver­trags­vor­dru­cken befin­det sich unter dem Punkt “Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren” aber eine Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel. Dem Ver­mie­ter bleibt dann nur, den Mie­ter statt zur Zah­lung zur Vor­nah­me der kon­kret erfor­der­li­chen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­zu­for­dern. Dabei muß der Ver­mie­ter genau dif­fe­ren­zie­ren, in wel­chen Räu­men wel­che Maß­nah­men erfor­der­lich sind.

Dies kann der Ver­mie­ter auch nicht dadurch umge­hen, daß er den Mie­ter nicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet, son­dern von ihm statt­des­sen ledig­lich einen soge­nann­ten Kos­ten­bei­trag für bestimm­te Arbei­ten ver­langt. Eine der­ar­ti­ge Rege­lung hat das Land­ge­richt Mün­chen I mit Hin­weis­be­schluß vom 7.4.2016 — 31 S 3878/16 als unwirk­sam gewertet.