Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam — diese Entscheidung des BGH kommt Vermieter teuer zu stehen.
1. Bisherige Rechtslage
Bisher konnte der Vermieter vom Mieter eine quotale Beteiligung an den Schönheitsreparaturen verlangen. Voraussetzung dafür war, daß beim Auszug des Mieters die turnusmäßigen Fristen noch nicht abgelaufen waren. Meist legte der Vermieter dabei den Kostenvoranschlag z.B. eines Malerfachgeschäfts zugrunde und vereinbarte eine prozentuale Beteiligung des Mieters daran nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer. Dabei ging die Rechtsprechung anfänglich noch davon aus, daß für Schönheitsreparaturen ein fester Turnus vereinbart werden könne, nämlich in
- Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
- Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
- anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam
Der BGH befand aber mit Urteil vom 23.6.2004, daß solch “starre Fristen” diejenigen Mieter ungerechtfertigt benachteiligten. Manche Mieter behandeln ihre Wohnung so pfleglich, daß nach Ablauf dieser Fristen eine Renovierung noch gar nicht notwendig ist. Die Renovierungsintervalle müßten daher flexibel vereinbart werden, z.B. “im Allgemeinen” nach Ablauf der bisherigen Fristen und nur “soweit erforderlich”.
Gibt es aber keine starren Fristen, so wird der Mieter mit einer Quotenabgeltungsklausel laut Urteil des BGH vom 18.3.2015 — VIII ZR 242/13 i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt. Schließlich könne der Mieter bei Vertragsschluss kaum absehen, wann und inwieweit in seinem konkreten Fall Renovierungsbedarf bestehen werde. Daher könne er auch nicht abschätzen was für Kosten im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung tatsächlich auf ihn zukommen würden. Er müsse mehrfach hypothetische Betrachtungen anstellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung schlicht nicht zulassen.
In vielen älteren Mietvertragsvordrucken befindet sich unter dem Punkt “Schönheitsreparaturen” aber eine Quotenabgeltungsklausel. Dem Vermieter bleibt dann nur, den Mieter statt zur Zahlung zur Vornahme der konkret erforderlichen Schönheitsreparaturen aufzufordern. Dabei muß der Vermieter genau differenzieren, in welchen Räumen welche Maßnahmen erforderlich sind.
Dies kann der Vermieter auch nicht dadurch umgehen, daß er den Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern von ihm stattdessen lediglich einen sogenannten Kostenbeitrag für bestimmte Arbeiten verlangt. Eine derartige Regelung hat das Landgericht München I mit Hinweisbeschluß vom 7.4.2016 — 31 S 3878/16 als unwirksam gewertet.
Enthält ein Mietvertrag eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel, bleibt der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im erforderlichen Umfang weiterhin verpflichtet (Beschluß des BGH vom 30.1.2024 — VIII ZB 43/23).
3. Individuelle Quotenabgeltungsklausel
Einen Ausweg aus dem Dilemma hat der BGH mit Urteil vom 6.3.2024 — VIII ZR 29/22 aufgezeigt. Statt einer formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel soll eine individuell ausgehandelte Klausel über eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam sein. Voraussetzung dafür ist allerdings, daß der Vermieter nachweislich nicht an seinem Textvorschlag festhält und dem Mieter freistellt, eigene Formulierungen einzubringen. Daß tatsächlich offen verhandelt worden ist, könnte sich z.B. dadurch nachweisen lassen, daß der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise finanziell entgegenkommt, wenn sich dieser bereit erklärt, eine bestimmte Kostenquote zu übernehmen. Damit bleibt diese Möglichkeit für Vermieter weiterhin mit Unsicherheiten behaftet und sollte kritisch betrachtet werden.