Mietzahlung bis zum dritten Werktag

Die Miet­zah­lung bis zum drit­ten Werk­tag eines jeden Monats ist in § 556 Abs. 1 BGB gere­gelt. Spä­tes­tes bis zu die­sem Tage ist die Mie­te zu “ent­rich­ten”.

Bis­lang ent­sprach des der stän­di­gen Recht­spre­chung des BGH, daß die Mie­te bis zu die­sem Tage beim Ver­mie­ter ein­ge­hen muß­te. Damit wuß­te der Ver­mie­ter am vier­ten Werk­tag mit Sicher­heit, ob die Mie­te pünkt­lich ein­ge­gan­gen war.

1. Wohnraummietverträge

a) Entrichten heißt zahlen

Die­se Recht­spre­chung erhält der BGH nun nicht mehr auf­recht. Mit Urteil vom 5.10.2016 — VIII ZR 222/15 hat er ent­schie­den, daß die Mie­te für eine Woh­nung als recht­zei­tig “ent­rich­tet” gilt, wenn der Mie­ter am drit­ten Werk­tag des Monats sei­ner Bank bei aus­rei­chend gedeck­tem Kon­to den Zah­lungs­auf­trag erteilt hat.

Soweit der Miet­ver­trag eine For­mu­lar­klau­sel ent­hält, wonach die Mie­te am drit­ten Werk­tag bereits auf dem Kon­to des Ver­mie­ters gut­ge­schrie­ben wor­den sein muß, liegt ein Ver­stoß gegen § 307 b Abs. 1 S. 1 BGB vor. Das hat die Unwirk­sam­keit der Klau­sel zur Fol­ge. Der Mie­ter wür­de nach Ansicht des BGH sonst inso­fern unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, als er das Risi­ko von Zah­lungs­ver­zö­ge­run­gen im Über­wei­sungs­ver­kehr tra­gen müßte.

Auch sieht der BGH kei­nen Wider­spruch zu der gesetz­li­chen Rege­lung. “Ent­rich­ten” bedeu­te im all­ge­mei­nen Sprach­ge­brauch nichts ande­res als das Bezah­len eines Geld­be­tra­ges. Das erfol­ge durch die Ertei­lung des Überweisungsauftrages.

Die­se Ent­schei­dung stellt Ver­mie­ter vor Pro­ble­me, die einem Mie­ter wegen unpünkt­li­chen Zah­lungs­ver­hal­tens nach § 543 Abs. 1 BGB kün­di­gen wol­len. Sie kön­nen schließ­lich nicht wis­sen, ob der Mie­ter die Über­wei­sung recht­zei­tig ver­an­laßt hat, wenn die Zah­lung erst nach dem drit­ten Werk­tag ein­geht. Hier muß unter dem Gesichts­punkt der Risi­ko­mi­ni­mie­rung eine gewis­se zusätz­li­che Zeit abge­war­tet wer­den, bis es zumin­dest unwahr­schein­lich ist, daß der Über­wei­sungs­auf­trag recht­zei­tig erteilt wor­den ist. Wenn der Mie­ter sich dazu frei­wil­lig nicht äußert, wird sich die­ser Punkt letzt­end­lich erst nach einer Kün­di­gung im Räu­mungs­recht­streit auf­klä­ren lassen.

b) Achtung: Altverträge

Für Miet­ver­trä­ge, die vor dem 1.9.2001 geschlos­sen wur­de, gilt aller­dings etwas ande­res. Bis zu die­sem Tage ist das BGB in sei­ner alten Fas­sung vor Inkraft­tre­ten der Miet­rechts­re­form anwend­bar. In § 551 Abs. 1 S. 1 BGB war damals gere­gelt, daß eine Monats­mie­te erst zum Monats­en­de zu ent­rich­ten sei. Eine frü­he­re Zah­lung kann also nicht ver­langt wer­den. Dar­auf hat das Land­ge­richt Mün­chen I im Ver­fah­ren zu Az.: 14 S 15097/16 hingewiesen.

2. Gewerberaummietverträge

Für Gewer­be­raum­miet­ver­trä­ge gilt die­se Recht­spre­chung aller­dings nicht. Sie fußt auf der EU-Zah­lungs­richt­li­nie, die aber nur dem Ver­brau­cher­schutz dient. Der Geschäfts­ver­kehr ist davon also nicht betrof­fen und eine ent­spre­chen­de Klau­sel in Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen wirk­sam. Das OLG Mün­chen hat dem­entspre­chend mit Beschluß vom 20.7.2017 — 32 U  433716 befun­den, daß es den Par­tei­en frei­steht, auch for­mu­lar­ver­trag­lich eine von §§ 556 b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB abwei­chen­de Rege­lung zur Fäl­lig­keit der Mie­te zu tref­fen. Nach dem Gesetz genü­ge es für die Recht­zei­tig­keit der Miet­zah­lung, daß der Mie­ter den Über­wei­sungs­auf­trag bis zum drit­ten Werk­tag des Monats ertei­le und das Kon­to des Mie­ters aus­rei­chend gedeckt sei. Abwei­chend davon kön­ne unter Kauf­leu­ten mit einer soge­nann­ten Recht­zei­tig­keits­klau­sel bestimmt wer­den, dass für die Recht­zei­tig­keit der Miet­zah­lung der Ein­gang auf dem Kon­to des Ver­mie­ters maß­geb­lich sei.

Gewer­be­raum­mie­ter müs­sen ihre Mie­te daher so früh­zei­tig ent­rich­ten, daß sie bis zum drit­ten Werk­tag eines Monats beim Ver­mie­ter ein­geht (Urteil des BGH vom 24.6.1998 — XII ZR 195/96).

3. Samstag ist kein Werktag

Der BGH hat mit Urteil vom 13.7.2010 — VIII ZR 129/09 klar­ge­stellt, daß der Sams­tag nicht als Werk­tag gilt. Es han­delt sich nicht um einen Bank­ge­schäfts­tag, an dem der Mie­ter einen Über­wei­sungs­auf­trag so ertei­len kann, daß er sofort aus­ge­führt wird.