Von vielen Mietern erhofft und von Vermietern gefürchtet, ist in Bayern am 7.8.2019 die neue Mieterschutzverordnung in Kraft getreten. Sie betrifft unter anderem die Mietpreisbremse und damit alle Mietverhältnisse, die ab dem 7.8.2019 abgeschlossen wurden.
1. Wirkung der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse beruht auf dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015. Nach dem darin neu geschaffenen § 556 d BGB dürfen die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung ausweisen. Dort darf die Miete bei Abschluß eines neuen Mietvertrages höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Gesetz zur Verlängerung und Verschärfung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sieht vor, daß eine solche Rechtsverordnung erst zum 31.12.2025 wieder außer Kraft tritt.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind nach § 556 f BGB Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet worden sind sowie Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet werden. Umfassend ist die Modernisierung dann, wenn eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint.
Der Freistaat Bayern hat von dieser Möglichkeit mit der Mieterschutzverordnung Gebrauch gemacht und eine Vielzahl von Städten und Gemeinden, darunter auch die Landeshauptstadt München, als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen.
Aktuell bis 31.12.2025 muss zur Bestimmung der Miethöhe bei Neuvermietungen in München also der qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden. Über den Online-Mietspiegel der Stadt München läßt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Darauf kann ein Aufschlag von höchstens 10 % vorgenommen werden. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre im März aktualisiert. An diese Begrenzung sollten die Vermieter damit gebunden sein, um die teils erheblichen Mietsteigerungen bei Neuvermietungen zu verhindern.
In Berlin ist am 23.2.2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sog. Mietendeckel, in Kraft getreten und gilt zunächst einmal bis zum 23.2.2025. Ob und wie sich dies auf eine Mietwohnung auswirkt, läßt sich z.B. über den Mietendeckel-Rechner ermitteln.
Wenn ein Vermieter eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für sich in Anspruch nehmen will, muß er den Mieter vor Vertragsabschluß gem. § 556 g BGB in Textform (§ 126 b BGB) auf die entsprechenden Voraussetzungen Auskunft erteilen.
2. Mietpreisüberhöhung
In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind Vermieter in der Preisgestaltung allerdings auch nicht völlig frei. Gem. § 5 WiStrG begeht immerhin eine Ordnungswidrigkeit, wer eine Miete verlangt, die mehr als 20 % über dem aktuellen Mietspiegel liegt.
3. Mietwucher
Strafbares Verhalten liegt allerdings gem. § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB erst dann vor, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben ist. Das ist erst bei einer Miete von 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete der Fall (Urteil des BGH vom 8.12.1981 — 1 StR 416/81).