Viele Vermieter standen vor dem Problem, nach welchen Maßgaben sie eine Mieterhöhung bei Flächenabweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag eingetragenen Wohnfläche vornehmen sollten. Der BGH hat hier Klarheit geschaffen.
1. Falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag
Mit Urteil vom 18.11.2015 — VIII ZR 266/14 hat er seine Rechtsprechung dahin geändert, daß eine im Mietvertrag eventuell falsch eingetragene Wohnfläche bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen ist. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist so ein Irrtum ohne rechtliche Bedeutung. Stattdessen muß der Vermieter von der tatsächlichen Wohnfläche ausgehen.
2. Echte Wohnfläche maßgeblich
In dem Ausgangsfall hatten die Vermieter festgestellt, daß die Wohnfläche nicht wie im Mietvertrag angegeben 156,95 m², sondern 210,43 m² betrug — 33,95 % größer als gedacht. Sie verlangten dementsprechend eine Mieterhöhung von 33,95 % und scheiterten mit diesem Begehren.
Grund dafür ist, daß die Miete gem. § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Die kann aber nur unter Zugrundelegung der echten Wohnfläche ermittelt werden. Die Berücksichtigung von falsch im Mietvertrag eingetragenen Wohnflächen würde sonst zu fingierten Ergebnissen führen.
3. Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche muß gem. Urteil des BGH vom 17.4.2019 — VIII ZR 33/18 grundsätzlich anhand der Bestimmungen berechnet werden, die bei Abschluß des Mietvertrages für preisgebundenen Wohnraum gelten. Gem. § 19 Wohnraumförderungsgesetz können die Landesregierungen die Wohnflächenberechnung per Verordnung regeln:
- Für Mietverträge, die bis zum 31.12.2003 abgeschlossen worden sind, ist die Zweite Berechnungsverordnung anzuwenden.
- Für Mietverträge, die ab dem 1.1.2004 abgeschlossen worden sind, gilt die Wohnflächenverordnung.
4. Kappungsgrenze
Außerdem muß auch in Fällen, in denen die Wohnung in Wirklichkeit größer ist als im Mietvertrag angegeben, die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB beachtet werden. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gemeinden mit besonderer Wohnungsnot wie München liegt die Kappungsgrenze auf Grund der Mieterschutzverordnung schon bei 15 %.
5. Lösung für Vermieter
Es kommt immer wieder einmal vor, daß einem Vermieter die exakte Wohnfläche nicht bekannt ist und der Mietvertrag nur eine geschätze Ca.-Angabe enthält. Bei älteren Gebäuden gibt es womöglich keine Vermessungsunterlagen mehr. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, müßte der Vermieter auch noch die Wohnflächen aller übrigen Wohnungen kennen, um die Fläche zueinander ins Verhältnis setzen zu können. Eine Neuvermessung ist meist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.
In einem solchen Fall sollte der Vermieter vor einer Mieterhöhung auf Basis der geschätzten Wohnfläche nicht zurückschrecken. Er muß nur darauf achten, daß die erhöhte Miete auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da ihm die wahre Wohnfläche nicht bekannt ist, sollte er vorsichtshalber die geschätzte Wohnfläche für sein Mieterhöhungsverlangen abrunden.
Stimmt der Mieter zu, sind formelle oder materielle Fehler des Erhöhungsverlangens nämlich unerheblich. Der BGH hat mit Urteil vom 11.12.2019 — VIII ZR 234/18 befunden, daß dadurch eine Erhöhungsvereinbarung gem. § 557 Abs. 1 BGB zustande kommt, soweit die vereinbarte Miete letztendlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt.