Kein Modernisierungszwang für Vermieter

Seit dem 1.1.2019 gilt das Mietanpassungsgesetz. Damit sind die Möglichkeiten für Vermieter zur Umlegung von Modernisierungskosten auf ihre Mieter eingeschränkt worden. Mancher Vermieter wird sich nun genauer überlegen, wieviel er in die Modernisierung einer Mietwohnung investieren möchte.  Es besteht schließlich kein Modernisierungszwang für Vermieter.

1. Eingeschränkte Umlage auf den Mieter

Künftig kann ein Vermieter gem. § 559 BGB die Modernisierungskosten mit nur noch 8%, statt bisher 11 % auf den Mieter umlegen. Dabei muß er mit der Mieterhöhung auch noch unter der in § 559 Abs. 3 BGB neu eingeführten Kappungsgrenze bleiben.

2. Kein Modernisierungszwang für Vermieter

Eigentümer älterer Immobilien sind keineswegs gezwungen, diese auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Mieter können keine Mietminderung geltend machen, weil z.B. keine moderne Heizung oder Wärmeschutzfenster vorhanden sind oder die Wohnung nicht nach heutigen Maßgaben gedämmt ist.

  • Der BGH hat bereits mit Urteil vom 5.6.2013 – VIII ZR 287/12 festgestellt, daß ein Mietobjekt mangelfrei ist, wenn es dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht.
  • Mit Urteilen vom 5.12.2018 – VIII ZR 271/17  und VIII ZR 67/18 hat er klargestellt, daß dasselbe für Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung gilt. Solche Wärmebrücken mögen zwar die Schimmelpilzbildung fördern, wenn nicht ausreichend gelüftet wird. Sie gelten aber nicht automatisch als Sachmangel der Wohnung. Die Wohnung ist schon dann mangelfrei, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stand.
  • Das Amtsgericht München befand mit Urteil vom 23.5.2019 – 283 C 1132/17, daß nach allgemeiner Lebenserfahrung in Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus der darüber liegenden Wohnung zu rechnen ist. Das gilt erst recht, wenn es sich um einen Altbau aus dem Jahr 1962 handelt. Ein moderner Standard der Geräuschdämmung ist hier nicht zu erwarten.
  • Bei einfach verglasten Altbaufenstern muß ein Mieter Zuglufterscheinungen und sogar das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei Schlagregen hinnehmen (Urteil des Amtsgerichts Berlin vom 20.6.2019 – 226 C 211/18).
  • Dementsprechend hat das Amtsgericht Spandau mit Urteil vom 16.1.2018 – 12 C 229/16 Trittschallgeräusche durch Holzbalkendecken in einem Altbau nicht als Grund für eine Mietminderung qualifiziert.

Eigentümer älterer Immobilien können sich damit darauf beschränken, ihr Gebäude in funktionsfähigem Zustand zu erhalten, der dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung entspricht.

Mietinteressenten können sich z.B. durch Einsicht in den Energieausweis darüber informieren, welche Energiekosten in dem Mietobjekt entstehen und ob sie bereit sind, für die Anmietung eines modernen Objekts mit mehr Komfort und geringeren Energiekosten eine entsprechend höhere Miete zu entrichten.

3. Umlagerisiko

Vermieter können nicht einmal mit einer Umlage von 8 % der Modernisierungskosten fest kalkulieren. Der BGH verlangt gemäß Urteil vom 17.6.2020 – VIII ZR 81/19, daß sogar künftige Instandsetzungskosten rechnerisch in Abzug gebracht werden müssen. Danach muß sich der Vermieter folgende Abzüge gefallen lassen:

  • Bei Modernisierung schadhafter und ohnehin renovierungsbedürftiger Bauteile (z.B. Fenster) müssen die Kosten abgezogen werden, die bei reiner Instandhaltung auch angefallen wären.
  • Bei Modernisierung mangelfreier Bauteile müssen künftige Instandsetzungskosten, die langfristig unweigerlich auftreten würden, geschätzt und in Abzug gebracht werden. Wie diese Schätzung rechtssicher vorgenommen werden soll, ergibt sich aus dem Urteil leider nicht…

Vermietern ist bei der Durchführung jedweder Modernisierungen daher dringend anzuraten, sich für die Finanzierung nicht auf die problemlose Umlage der Kosten auf ihre Mieter zu verlassen.