Der Stichtag für die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 war der 31.12.2017. Bis zu diesem Tag mußten Vermieter über die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ihrer Mieter aus dem Jahr 2016 abrechnen.
1. Wohnungsmieter
Wenn das nicht rechtzeitig geschehen ist, hat der Mieter einer Wohnung unter Umständen Glück gehabt. § 556 Abs. 3 BGB regelt, daß bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung keine Nachforderungen mehr geltend gemacht werden können. Dann bleibt es einfach bei den geleisteten Vorauszahlungen.
Das gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung unverschuldet nicht rechtzeitig erstellen konnte.
Wohnungseigentümer sind für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung allerdings darauf angewiesen, daß sie zunächst von der Hausverwaltung selbst eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Daraus ergibt sich erst der auf den Mieter umlegbare Anteil der Kosten. Es ist allerdings nicht erforderlich, daß ein bestandskräftiger Beschluß der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters vorliegt (Urteil des BGH vom 14.3.2017 — VIII ZR 50/16).
Was tun, wenn die Hausverwaltung dafür so lange braucht, daß die zwischen Vermieter und Mieter relevante Jahresfrist inzwischen abgelaufen ist? Das Landgericht Frankfurt/Oder hat mit Urteil vom 14.10.2011 — 2–9 S 2/11 entschieden, daß der Vermieter von der Hausverwaltung eine verfristete Betriebskostennachforderung nicht im Wege des Schadenersatzes einfordern kann. Die Hausverwaltung schuldet die Erstellung der Abrechnung nur gegenüber der WEG als solcher. Gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet, zeitlich so abzurechnen, daß der Vermieter den Stichtag für die Betriebskostenabrechnung seiner Mieter einhalten und Nachforderungen noch durchsetzen kann.
Wenn ein Vermieter allerdings nicht rechtzeitig abrechnen kann, weil über eine Betriebskostenposition ein Rechtsstreit anhängig ist, hat er die Verspätung seiner Abrechnung gegenüber seinem Mieter nicht zu vertreten. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 181.2018 — 31 S 11267/17 entschieden, daß er dann auch nicht zur Teilabrechnung verpflichtet ist, wenn ihm deswegen z.B. die Grundlagen für eine rechtzeitige Heizkostenabrechnung fehlen.
2. Gewerberaummietvertrag
Etwas anderes gilt für die Mieter von Gewerberäumen. Wann die Vermieter hier die Betriebskostenabrechnung erstellen müssen, ist gesetzlich nicht geregelt. Der BGH hat mit Urteil vom 27.1.2010 — XII ZR 22/07 zwar entschieden, daß sie ebenfalls zum 31.12. eines Jahres über die Vorauszahlungen aus dem Vorjahr abrechnen müssen.
Für gewerbliche Mieter gilt aber nicht, daß bei verspäteter Abrechnung keine Nachzahlung mehr geleistet werden muß. Der BGH hat mit Urteil vom 17.11.2010 ‑XII ZR 124/09 klargestellt, daß dieser Bonus nur für Wohnraummieter gilt.
3. Zustellung der Betriebskostenabrechnung
Wer sicher gehen will, daß die Abrechnung dem Mieter auch rechtzeitig zugeht, stellt sie per Boten zu. Oft übernimmt dies auch die Hausverwaltung. Der Mieter muß also damit rechnen, daß ihm die Betriebskostenabrechnung nicht per Post und damit nicht zu den üblichen Postzustellungszeiten zugeht. Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 2.5.2017 — 316 S 77/16 befunden, daß die Zustellung auch am Silvesterabend um 17.34 Uhr noch fristwahrend ist. Schließlich handelt es sich hier nicht um einen gesetzlichen Feiertag. Zudem muß jeder damit rechnen, daß ihm Sendungen nicht nur per Post, sondern auch direkt zugestellt wird.