Stichtag für die Betriebskostenabrechnung

Der Stich­tag für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2016 war der 31.12.2017. Bis zu die­sem Tag muß­ten Ver­mie­ter über die monat­li­chen Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ihrer Mie­ter aus dem Jahr 2016 abrechnen.

1. Wohnungsmieter

Wenn das nicht recht­zei­tig gesche­hen ist, hat der Mie­ter einer Woh­nung unter Umstän­den Glück gehabt. § 556 Abs. 3 BGB regelt, daß bei einer ver­spä­te­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung kei­ne Nach­for­de­run­gen mehr gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Dann bleibt es ein­fach bei den geleis­te­ten Vorauszahlungen.

Das gilt nur dann nicht, wenn der Ver­mie­ter die Abrech­nung unver­schul­det nicht recht­zei­tig erstel­len konnte.

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind für die Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung aller­dings dar­auf ange­wie­sen, daß sie zunächst von der Haus­ver­wal­tung selbst eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erhal­ten. Dar­aus ergibt sich erst der auf den Mie­ter umleg­ba­re Anteil der Kos­ten. Es ist aller­dings nicht erfor­der­lich, daß ein bestands­kräf­ti­ger Beschluß der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jah­res­ab­rech­nung des Ver­wal­ters vor­liegt (Urteil des BGH vom 14.3.2017 — VIII ZR 50/16).

Was tun, wenn die Haus­ver­wal­tung dafür so lan­ge braucht, daß die zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter rele­van­te Jah­res­frist inzwi­schen abge­lau­fen ist? Das Land­ge­richt Frankfurt/Oder hat mit Urteil vom 14.10.2011 — 2–9 S 2/11 ent­schie­den, daß der Ver­mie­ter von der Haus­ver­wal­tung eine ver­fris­te­te Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung nicht im Wege des Scha­den­er­sat­zes ein­for­dern kann. Die Haus­ver­wal­tung schul­det die Erstel­lung der Abrech­nung nur gegen­über der WEG als sol­cher. Gegen­über dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist die Haus­ver­wal­tung nicht ver­pflich­tet, zeit­lich so abzu­rech­nen, daß der Ver­mie­ter den Stich­tag für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung sei­ner Mie­ter ein­hal­ten und Nach­for­de­run­gen noch durch­set­zen kann.

Wenn ein Ver­mie­ter aller­dings nicht recht­zei­tig abrech­nen kann, weil über eine Betriebs­kos­ten­po­si­ti­on ein Rechts­streit anhän­gig ist, hat er die Ver­spä­tung sei­ner Abrech­nung gegen­über sei­nem Mie­ter nicht zu ver­tre­ten. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat mit Urteil vom 181.2018 — 31 S 11267/17 ent­schie­den, daß er dann auch nicht zur Teil­ab­rech­nung ver­pflich­tet ist, wenn ihm des­we­gen z.B. die Grund­la­gen für eine recht­zei­ti­ge Heiz­kos­ten­ab­rech­nung fehlen.

2. Gewerberaummietvertrag

Etwas ande­res gilt für die Mie­ter von Gewer­be­räu­men. Wann die Ver­mie­ter hier die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erstel­len müs­sen, ist gesetz­lich nicht gere­gelt. Der BGH hat mit Urteil vom 27.1.2010 — XII ZR 22/07 zwar ent­schie­den, daß sie eben­falls zum 31.12. eines Jah­res über die Vor­aus­zah­lun­gen aus dem Vor­jahr abrech­nen müssen.

Für gewerb­li­che Mie­ter gilt aber nicht, daß bei ver­spä­te­ter Abrech­nung kei­ne Nach­zah­lung mehr geleis­tet wer­den muß. Der BGH hat mit Urteil vom 17.11.2010 ‑XII ZR 124/09 klar­ge­stellt, daß die­ser Bonus nur für Wohn­raum­mie­ter gilt.

3. Zustellung der Abrechnung

Wer sicher gehen will, daß die Abrech­nung dem Mie­ter auch recht­zei­tig zugeht, stellt sie per Boten zu. Oft über­nimmt dies auch die Haus­ver­wal­tung. Der Mie­ter muß also damit rech­nen, daß ihm die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht per Post und damit nicht zu den übli­chen Post­zu­stel­lungs­zei­ten zugeht. Das Land­ge­richt Ham­burg hat mit Urteil vom 2.5.2017 — 316 S 77/16 befun­den, daß die Zustel­lung auch am Sil­ves­ter­abend um 17.34 Uhr noch frist­wah­rend ist. Schließ­lich han­delt es sich hier nicht um einen gesetz­li­chen Fei­er­tag. Zudem muß jeder damit rech­nen, daß ihm Sen­dun­gen nicht nur per Post, son­dern auch direkt zuge­stellt wird.