Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Die ord­nungs­ge­mä­ße Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist  urei­ge­ne Sache der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Sie sind dazu aus­drück­lich gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ver­pflich­tet. Die­se Pflicht kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer teu­er zu ste­hen kommen.

1. Schaden am Gemeinschaftseigentum

Zum Gemein­schafts­ei­gen­tum zäh­len regelmäßig

• das Dach
• Geschoß- und Zwischendecken
• Außen­fens­ter
• das Fun­da­ment
• Räu­me mit zen­tra­len Ver­sor­gungs­ein­rich­tun­gen, z.B. der Heizungskeller
• Außen­wän­de und ander­wei­ti­ge tra­gen­de Wände.

Undich­te Stel­len im Dach oder im Kel­ler kön­nen zur Durch­feuch­tung der Wän­de und in der Fol­ge zum Schim­mel­be­fall im Son­der­ei­gen­tum füh­ren. Die Sanie­rungs­kos­ten für die Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kön­nen erheb­lich sein. Die Kos­ten für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums wer­den gem. § 16 Abs. 2 WEG auf alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umge­legt und tref­fen den ein­zel­nen unter Umstän­den hart. Wenn nur ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Pro­blem betrof­fen ist, stößt er damit bei sei­nen Mit­ei­gen­tü­mern daher manch­mal auf tau­be Ohren. Das kann soweit gehen, daß die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sei­nen Beschluß­an­trag auf Fest­stel­lung der Scha­dens­ur­sa­che sowie Ermitt­lung und Vor­nah­me geeig­ne­ter Sanie­rungs­maß­nah­men mehr­heit­lich ablehnt.

2. Pflichten der Wohnungseigentümer

Schlimms­ten­falls sind im Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums gra­vie­ren­de bau­li­che Mängel
vor­han­den, die die zweck­ent­spre­chen­de Nut­zung von Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erheb­lich beein­träch­ti­gen oder sogar aus­schlie­ßen. Dann ist eine sofor­ti­ge Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich. Auch ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen in einem sol­chen Fall gem.  § 21 Abs. 4 WEG die Sanie­rung als Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ver­lan­gen.  Maß­geb­lich ist dabei der „Soll­zu­stand“ des Gebäu­des nach der Tei­lungs­er­klä­rung. Wenn z.B. eine Ein­heit im Sou­ter­rain als “Woh­nungs­ei­gen­tum” bezeich­net ist, darf deren Eigen­tü­mer dar­auf bestehen, daß die Instand­set­zungs­maß­nah­me am Ende zu einer Nutz­bar­keit als Woh­nung und nicht etwa als blo­ßer Kel­ler­raum führt (Urteil des BGH vom 4.5.2018 — V ZR 203/17).

Wenn der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit einem Beschluß­an­trag die sofor­ti­ge Vor­nah­me einer geeig­ne­ten Sanie­rungs­maßnah­me ver­langt, triff die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Treue­pflicht. Sie müss­ten dem Antrag also eigent­lich zustim­men, auch wenn das mit hohen Kos­ten ver­bun­den ist. Gegen einen ableh­nen­den Mehr­heits­be­schluß kann sich der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer daher kla­ge­wei­se wehren.

3. Vorgehen gegen die Miteigentümer

Der BGH hat das rich­ti­ge Vor­ge­hen mit Urteil vom 23.2.2018 — V ZR 101/16 aufgezeigt:

• Der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer muß sicher­ge­hen, daß den übri­gen Eigen­tü­mern die Pro­ble­ma­tik und die dar­aus resul­tie­ren­de Treue­pflicht vor der Abstim­mung bekannt ist. Wenn er sich nicht dar­auf ver­las­sen will, daß der Ver­wal­ter die Eigen­tü­mer in der Ladung zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung aus­rei­chend infor­miert, kann er dies auch selbst tun.
• Gegen den ableh­nen­den Beschluß muß Anfech­tungs­kla­ge erho­ben werden.
  Zugleich muß Fest­stel­lung des abge­lehn­ten Beschlus­ses durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG bean­tragt wer­den.  Es besteht Anspruch auf Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums und in die­sem Rah­men auch Anspruch auf Einholung
  eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zur Ursachenklärung.
• Falls die Scha­den­ur­sa­che noch nicht bekannt ist, emp­fiehlt sich zusätz­lich ein selb­stän­di­ges Beweisverfahren.
• Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­sen damit rech­nen, daß der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nach § 280 Abs. 1 BGB wegen pflicht­wid­ri­gen Abstim­mungs­ver­hal­tens wegen Maß­nah­men der Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gel­tend macht. Der Scha­den kann z.B. in einem Miet­aus­fall bestehen, wenn die betrof­fe­ne Woh­nung ver­mie­tet ist und unbe­wohn­bar wird. 
• Die pflicht­wid­rig han­deln­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haf­ten als Gesamt­schuld­ner. Ver­langt ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der Schä­den an sei­nem Sondereigentum
  erlit­ten hat, die Instand­set­zung des man­gel­haf­ten Gemein­schafts­ei­gen­tums, so
  sind alle übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Zustim­mung verpflichtet. 

4. Kein Mitverschulden

Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen dem Betrof­fe­nen nicht ent­ge­gen­hal­ten, er habe den Umfang des Scha­dens trotz des feh­len­den Beschlus­ses durch eige­ne Maß­nah­men min­dern oder ver­mei­den kön­nen. Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist nicht dazu berech­tigt, die erfor­der­li­chen Maß­nah­men kur­zer­hand selbst durch­zu­füh­ren. Ein Mit­ver­schul­den gem. § 254 BGB trifft ihn daher nicht.

5. Keine Verjährung

Der Anspruch eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Besei­ti­gung eines Bau­man­gels am Gemein­schafts­ei­gen­tum (Urteil des BGH vom 17.2.2010 — VIII ZR 104/09) oder des­sen Instand­set­zung (Urteil des BGH vom 27.4.2012 — V ZR 177/11) unter­liegt nicht der Ver­jäh­rung. Der BGH lehnt bei ver­trag­li­chen Dau­er­ver­pflich­tun­gen eine Ver­jäh­rung ab.