Flächenangaben im Mietvertrag

Flä­chen­an­ga­ben im Miet­ver­trag kön­nen die Ursa­che für Strei­tig­kei­ten sein. Manch ein Mie­ter ist nach dem Ein­zug ver­är­gert, wenn er fest­stellt, daß sei­ne Woh­nung klei­ner als im Miet­ver­trag ange­ge­ben ist. Manch­mal sind auch schon in der Annon­ce des Ver­mie­ters oder im Expo­sé des Mak­lers fal­sche Qua­drat­me­ter­an­ga­ben ent­hal­ten. Das fällt erst dann auf, wenn der Mie­ter irgend­wann ein­mal nach­misst und fest­stellt, daß die Wohn­flä­che in Wirk­lich­keit von den Anga­ben des Ver­mie­ters abweicht.

Finan­zi­el­le Aus­wir­kun­gen hat das in mehr­fa­cher Hinsicht:

1. Mieterhöhung

Wenn eine Miet­erhö­hung gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­langt wird, muß der Ver­mie­ter bei deren Ermitt­lung die Wohn­flä­che ange­ben. Maß­geb­lich ist nicht etwa die Wohn­flä­chen­an­ga­be, die sich even­tu­ell aus dem Miet­ver­trag ergibt. Es zählt laut Urteil des BGH vom 18.11.2015 — VIII ZR 266/14 allein die tat­säch­li­che Wohnfläche.

Die Wohn­flä­che muß grund­sätz­lich anhand der Bestim­mun­gen berech­net wer­den, die bei Abschluß des Miet­ver­tra­ges für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten. Gem. § 19 Wohn­raum­för­de­rungs­ge­setz kön­nen die Lan­des­re­gie­run­gen die Wohn­flä­chen­be­rech­nung per Ver­ord­nung regeln:

• Für Miet­ver­trä­ge, die bis zum 31.12.2003 abge­schlos­sen wor­den sind, ist die Zwei­te Berech­nungs­ver­ord­nung anzuwenden.
• Für Miet­ver­trä­ge, die ab dem 1.1.2004 abge­schlos­sen wur­de, gilt die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung.

Der Mie­ter kann also ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen, das auf einer fal­schen Wohn­flä­chen­an­ga­be beruht, zurück­wei­sen. Er muß aber spä­tes­tens im Pro­zeß so gut er kann Anga­ben dazu machen, wie groß die Wohn­flä­che sei­ner Ansicht nach ist. Dazu ist es aus­rei­chend, wenn er die Woh­nung selbst über­schlä­gig ver­mißt und Beweis für die Rich­tig­keit der Maße anbie­tet. Wie der BGH mit Urteil vom 31.5.2017 — VIII ZR 181/16 ent­schie­den hat, ist es nicht aus­rei­chend, die Wohn­flä­chen­an­ga­be des Ver­mie­ters pau­schal zu bestreiten.

2. Betriebskosten

Vie­le Betriebs­kos­ten­po­si­tio­nen wer­den nach Wohn­flä­che umge­legt. Mie­ter grö­ße­rer Woh­nun­gen sind dann im Ver­hält­nis zu Mie­tern klei­ne­rer Woh­nun­gen im Hau­se stär­ker belas­tet. Will ein Mie­ter nun Betriebs­kos­ten mit dem Argu­ment kür­zen, daß sei­ne Woh­nung klei­ner sei als im Miet­ver­trag ange­ge­ben, trifft ihn die­sel­be Beweis­last. Der BGH hat mit Urteil vom 22.10.2014 — VIII ZR 41/14 ent­schie­den, daß dem Mie­ter in aller Regel selbst mög­lich sei, die Wohn­flä­che der gemie­te­ten Woh­nung zu ver­mes­sen und sei­ner­seits einen bestimm­ten Flä­chen­wert vor­zu­tra­gen. Ob die Grö­ße der gemie­te­ten Woh­nung in der Miet­ver­trags­ur­kun­de ange­ge­ben sei oder nicht, spie­le kei­ne Rol­le. Um die vom Ver­mie­ter vor­ge­tra­ge­nen Qua­drat­me­ter­zah­len wirk­sam zu bestrei­ten, genü­ge es daher, wenn der Mie­ter das Ergeb­nis einer lai­en­haf­ten, im Rah­men sei­ner Mög­lich­kei­ten lie­gen­den Ver­mes­sung vorlege.

Der BGH hat mit Urteil vom 30.5.2018 — VIII ZR 220/17 klar­ge­stellt, daß Betriebskosten,
sofern und soweit sie nach der Wohn­flä­che abzu­rech­nen sind, nach den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten und nicht nach den von sub­jek­ti­ven Vor­stel­lun­gen gepräg­ten Par­tei­ver­ein­ba­run­gen zur Wohn­flä­che abzu­rech­nen sind.