Entschädigung bei Ablauf eines Erbbaurechts

Wenn ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer eine Ent­schä­di­gung bei Ablauf eines Erb­bau­rechts für die Gebäu­de leis­ten soll, stellt das eine gro­ße finan­zi­el­le Belas­tung dar. Dies läßt sich vermeiden.

1. Das Erbbaurecht

Wer ein Grund­stück besitzt, aber nicht die Mit­tel, um es zu bebau­en, kann es mit einem Erb­bau­recht zuguns­ten eines Inves­tors belas­ten. Die­ser als Erb­bau­be­rech­tig­ter erwirbt dann das Recht, das Grund­stück zu bebau­en und das Gebäu­de zu nut­zen. Nach einer gewis­sen Zeit, meist nach vie­len Jahr­zehn­ten, erlischt das Erb­bau­recht. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer wird dann auch Eigen­tü­mer des Gebäu­des. Da die gesetz­li­che Grund­la­ge für Erb­bau­rech­te im Jahr 1919 mit dem Erb­bau­rechts­ge­setz (frü­her: Erb­bau­rechts­ver­ord­nung) geschaf­fen wur­de, wer­den in den kom­men­den Jah­ren ver­mehrt Erb­bau­rech­te erlöschen.

2. Entschädigung bei Ablauf eines Erbbaurechts

Erlischt das Erb­bau­recht, so hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gewöhn­lich gemäß § 27 Absatz 1 Erb­bauRG dem Erb­bau­be­rech­tig­ten eine Ent­schä­di­gung für das Gebäu­de zu leis­ten. Meist bemißt sich die Ent­schä­di­gung bei Ablauf des Erb­bau­rechts nach dem Wert, den das Gebäu­de zu die­sem Zeit­punkt noch hat. Hier­aus kann dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer eine erheb­li­che finan­zi­el­le Belas­tung erwach­sen, auf die er sich nicht ein­ge­rich­tet hat.

3. Verlängerungsangebot

Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kann sei­ne Ver­pflich­tung zur Zah­lung der Ent­schä­di­gung nach § 27 Absatz 3 Erb­bauRG dadurch abwen­den, daß er das Erb­bau­recht vor Ablauf für die vor­aus­sicht­li­che Stand­dau­er des Gebäu­des ver­län­gert. Ist das Gebäu­de spä­ter näm­lich abriß­reif, muß kei­ne Ent­schä­di­gung bei Ablauf des Erb­bau­rechts mehr bezahlt wer­den. Wenn der Erb­bau­be­rech­tig­te die Ver­län­ge­rung ablehnt, erlischt jedoch sein Anspruch auf die Entschädigung .

Das Gesetz schreibt kei­nen Zeit­punkt vor, bis zu wel­chem der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erklä­ren muß, ob er das Erb­bau­recht ver­län­gert. Der Erb­bau­be­rech­tig­te möch­te aber meist lang­fris­tig pla­nen. Daher möch­te er ger­ne lan­ge vor­her wis­sen, ob das Erb­bau­recht ver­län­gert wird. Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­ho­fes muß das Ver­län­ge­rungs­an­ge­bot jeden­falls so zei­tig erfol­gen, daß die Ver­län­ge­rung noch vor Ablauf mög­lich ist (BGH vom 03.10.1980 – V ZR 125/79). Die Ver­län­ge­rung des Erb­bau­rech­tes setzt aber die nota­ri­ell beur­kun­de­te Eini­gung der Par­tei­en sowie die Ein­tra­gung in das Grund­buch vor­aus. Das dau­ert gewöhn­lich eini­ge Zeit.

Wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sein Ver­län­ge­rungs­an­ge­bot zu spät unter­brei­tet, erlischt das Erb­bau­recht. Damit wird die Ent­schä­di­gung fäl­lig. Bis wann kann der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer also sei­ne Ent­schei­dung hin­aus­zö­gern? In dem oben zitier­ten Urteil hat der BGH die Ansicht ver­tre­ten, daß ein Ver­län­ge­rungs­an­ge­bot acht Tage vor Ablauf des Erb­bau­rech­tes zu kurz sei; der Erb­bau­be­rech­tig­te habe trotz die­ses Ange­bo­tes sei­nen Ent­schä­di­gungs­an­spruch nicht ver­lo­ren. Ande­rer­seits hat das Land­ge­richt Göt­tin­gen ein etwa fünf­ein­halb Jah­re vor Ablauf des Erb­bau­rechts abge­ge­be­nes Ver­län­ge­rungs­an­ge­bot für ver­früht ange­se­hen (LG Göt­tin­gen vom 08.11.2005 – 5 O 195/05). Der rich­ti­ge Zeit­punkt hängt vom Ein­zel­fall ab. In der Lite­ra­tur wird eine Frist von einem hal­ben bis einem Jahr als emp­feh­lens­wert ange­se­hen (von Oefele/Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 4. Auf­la­ge 2008, Rand-Nr. 5.226).