Die Pachthöhe im Bundeskleingartenrecht

In einer Klein­gar­ten­an­la­ge, die dem Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz unter­liegt, ist die Pacht­hö­he im Bun­des­klein­gar­ten­recht für Klein­gar­ten­par­zel­len gesetz­lich beschränkt. Der Ver­päch­ter, erhält nur einen Bruch­teil der Pacht, die für der­ar­ti­ge Flä­chen auf dem frei­en Markt erziel­bar wäre. Das ist Teil des gesetz­li­chen Schut­zes der Klein­gärt­ner, für die die Pacht erschwing­lich blei­ben soll und rührt noch aus den Zei­ten her, als die Klein­gärt­ner zur Erzeu­gung von Obst und Gemü­se für den Lebens­un­ter­halt auf ihre Gär­ten ange­wie­sen waren. Zuletzt war das in der Nach­kriegs­zeit der Fall und erscheint heu­te nicht mehr zeitgemäß.

1. Höchstpacht

Nach § 5 Abs. 1 BKleingG darf als Pacht von den Klein­gärt­nern höchs­tens der vier­fa­che Betrag der orts­üb­li­chen Pacht im erwerbs­mä­ßi­gen Obst-und Gemü­se­an­bau, bezo­gen auf die Gesamt­flä­che der Klein­gar­ten­an­la­ge ver­langt wer­den. In Mün­chen liegt die­se Höchst­pacht der­zeit bei 0,42 €/m² im Jahr.

2. Höhe des Pachtanteils

Vie­le Gene­ral­pacht­ver­trä­ge sehen vor, daß der Ver­päch­ter nur ein gewis­ser Pro­zent­satz der Höchst­pacht erhält. Die­se Pro­zent­sät­ze sind durch­aus unter­schied­lich und dürf­ten jeden­falls oft unter 50 % lie­gen. Nur den ver­blei­ben­den Pacht­an­teil behält der Zwi­schen­päch­ter ein.

Es gibt sogar Gene­ral­pacht­ver­trä­ge, nach denen der Ver­päch­ter nur einen gewis­sen Pro­zent­satz der “ver­ein­nahm­ten” Höchst­pacht erhal­ten. Dann redu­zie­ren sich sei­ne Ein­nah­men auch noch abhän­gig davon, ob

  • ein Klein­gärt­ner nicht zahlt
  • eine Par­zel­le nicht ver­pach­tet ist oder
  • Flä­chen, die eigent­lich als Par­zel­le geeig­net wären, brach liegen.

Eine wei­te­re Redu­zie­rung kann sich dar­aus erge­ben, daß der Zwi­schen­päch­ter die Unter­pacht­ver­trä­ge allein bezo­gen auf die Flä­che der ein­zel­nen Par­zel­le abschließt und es unter­läßt, dar­in die Pacht für Gemein­schafts­flä­chen wie Wege, Böschun­gen, Spiel­plät­ze oder ein Ver­eins­heim ein­zu­prei­sen. Dann “ver­ein­nahmt” der Zwi­schen­päch­ter die Pacht nicht bezo­gen auf die Gesamt­flä­che der Klein­gar­ten­an­la­ge, son­dern nur bezo­gen auf die ein­zel­nen Par­zel­len. Für die Gemein­schafts­flä­chen erhält der Ver­päch­ter in die­sem Fal­le nichts.

All das kann dazu füh­ren, daß dem Ver­päch­ter nur noch Beträ­ge blei­ben, die weit unter der ohne­hin schon gerin­gen gesetz­li­chen Höchst­pacht liegen.

3. Pachterhöhung

a) Erhöhung auf die Höchstpacht

Das OLG Mün­chen hat mit Urteil vom 6.4.2017 — 32 U 4844/15 zur Ret­tung der Ver­päch­ter klar­ge­stellt, daß Abschlä­ge für den Zwi­schen­päch­ter in § 5 BKleingG nicht ent­hal­ten sind.  Ein Zwi­schen­päch­ter kann sich damit nicht dar­auf beru­fen, daß in sei­nem Gene­ral­pacht­ver­trag nur die Abfüh­rung eines gewis­sen Pro­zent­sat­zes von der Höchst­pacht unver­rück­bar fest­ge­schrie­ben sei. Da § 5 BKleingG auf Grund einer Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zu Art. 14 GG ange­passt wur­de, muss der in die­ser Vor­schrift genann­te Betrag beim Ver­päch­ter ankom­men. Vor­aus­set­zung dafür ist allein, daß der Gene­ral­pacht­ver­trag inso­fern durch eine Pacht­erhö­hung geän­dert wird.

Ver­päch­ter soll­ten ihre Gene­ral­pacht­ver­trä­ge daher zunächst unter dem Gesichts­punkt prü­fen, ob die vol­le Höchst­pacht an sie abge­führt wird. Gege­be­nen­falls soll­ten sie eine Pacht­erhö­hung aussprechen.

b) Verhandlung

In man­chen Gene­ral­pacht­ver­trä­gen ist wei­ter vor­ge­se­hen, daß der Pro­zent­satz der abzu­füh­ren­den Jah­res­pacht tur­nus­mä­ßig durch den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und den Zwi­schen­päch­ter über­prüft und neu ver­han­delt wer­den soll.

Gehört eine Klein­gar­ten­an­la­ge meh­re­ren Eigen­tü­mern, haben die­se als Ver­päch­ter­ge­mein­schaft gemein­sam Anspruch auf der­ar­ti­ge Ver­hand­lun­gen (Urteil des LG Bonn vom 12.8.2015 — 7 O 220/14). 

In ganz Deutsch­land sind Klein­gar­ten­an­la­gen unter den­sel­ben Gene­ral­pacht­ver­trä­gen ver­pach­tet wor­den. Das OLG Mün­chen legt mit Urteil vom 6.4.2017 — 32 U 4844/15 Gene­ral­pacht­ver­trä­ge inter­es­sen­ge­recht so aus, daß damit kein ein­heit­li­cher Ver­trag über sämt­li­che auch weit ent­fern­te Klein­gar­ten­an­la­gen geschlos­sen wer­den soll­te. Es han­delt sich dabei viel­mehr nur um einen Rah­men­ver­trag für die jewei­li­gen Pacht­ver­trä­ge. Als Ver­päch­ter­ge­mein­schaft gel­ten damit nur die Eigen­tü­mer der­sel­ben Kleingartenanlage.

Der­ar­ti­ge Ver­hand­lun­gen sind im Grun­de aber nicht erfor­der­lich. Schließ­lich kann die Pacht­hö­he im Bun­des­klein­gar­ten­recht auf 100 % der Höchst­pacht erhöht wer­den — ganz ohne Verhandlungen.