Besichtigungsrecht des Vermieters

Das Besich­ti­gungs­recht des Ver­mie­ters ist oft ein umstrit­te­nes The­ma. Der Mie­ter möch­te unge­stört blei­ben und sein Wohn­ver­hal­ten kei­nen grund­lo­sen Kon­trol­len unter­wer­fen. Der Ver­mie­ter möch­te regel­mä­ßig “nach dem Rech­ten sehen” und sicher­ge­hen, daß der Mie­ter die Woh­nung nicht ver­wahr­lo­sen läßt.

1. Keine Routinekontrolle

Rou­ti­ne­kon­trol­len und anlaß­lo­se Besich­ti­gun­gen sind regel­mä­ßig unzu­läs­sig. Der
Mie­ter hat das Recht, in sei­ner Woh­nung in Ruhe gelas­sen zu wer­den und gemäß sei­nen eige­nen Vor­stel­lun­gen sein Leben zu gestal­ten. Daher muß der Ver­mie­ter einen kon­kre­ten sach­li­chen Grund für eine Besich­ti­gung haben. Der liegt z.B. vor, wenn der Ver­mie­ter Instand­hal­tungs- oder Repa­ra­tur­ar­bei­ten aus­füh­ren und die Woh­nung dazu betre­ten muß. Der Mie­ter muß ihn dann auch zur Pla­nung der­ar­ti­ger Maß­nah­men in die Woh­nung las­sen. Inso­fern trifft den Mie­ter eine ver­trag­li­che Neben­pflicht, dem Ver­mie­ter dies nach Ter­min­ab­spra­che zu gestat­ten, s. Urteil des Amts­ge­richts Mün­chen vom 26.8.2021 — 474 C 4123/21.

2. Besichtigung wegen Schönheitsreparaturen

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat mit Urteil vom 8.1.2016 — 461 C 19626/15 befun­den, daß dem Ver­mie­ter dar­über hin­aus alle fünf Jah­re ein Besich­ti­gungs­recht zusteht. Begrün­det wird dies damit, daß dies regel­mä­ßig kei­ne anlaß­lo­se Rou­ti­ne­kon­trol­le dar­stellt. Nach fünf Jah­ren sind im All­ge­mei­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erfor­der­lich. Auch kön­nen nach solch einer Zeit Abnut­zungs­er­schei­nun­gen auf­ge­tre­ten sein, die der Ver­mie­ter im Rah­men sei­ner Instand­hal­tungs­pflicht behe­ben müß­te. Eine Besich­ti­gung des Ver­mie­ters ist dann im Rah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Bewirt­schaf­tung einer Woh­nung schlicht erfor­der­lich und darf ihm nicht ver­wehrt werden.

Wenn der Mie­ter eine sol­che Besich­ti­gung den­noch nicht zuläßt, kann das letzt­end­lich einen Grund für eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung gem. § 543 Abs. 1 BGB dar­stel­len. Denn wenn der Mie­ter eine ver­trag­li­che Pflicht wie­der­holt und vor­sätz­lich ver­letzt, ist dem Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht mehr zumut­bar (so auch Land­ge­richt Mün­chen I, Urteil vom 24.5.2017 – Az.: 14 S 21329/16).

3. Betreten wegen Rauchwarnmeldern

In Bay­ern besteht die Pflicht gem. Art. 46 Abs. 4 Bay­BO Rauch­warn­mel­der zu instal­lie­ren. Im Zusam­men­hang damit haben Ver­mie­ter eben­falls das Recht zum Betre­ten der Mietwohnung:

Der Ver­mie­ter hat Anspruch auf Dul­dung der Anbrin­gung der Rauch­warn­mel­der gem. §§ 555 d Abs. 1555 b Nr. 6 BGB. Das kann und darf der Ver­mie­ter auch per­sön­lich erle­di­gen. Er darf das selbst dann, wenn der Mie­ter bereits selbst Rauch­warn­mel­der instal­liert hat. Der BGH hat mit Urteil vom 17.6.2015 — VIII ZR 290/14 ent­schie­den, daß es sich bei der Instal­la­ti­on um eine urei­ge­ne Pflicht des Ver­mie­ters han­delt. Die­ser läuft schließ­lich Gefahr, daß die Leis­tun­gen aus der Feu­er­ver­si­che­rung für das Gebäu­de gekürzt wer­den, wenn er die­ser Pflicht nicht nach­kommt. Außer­dem kann es straf­recht­li­che Kon­se­quen­zen haben, wenn wegen feh­len­der Rauch­warn­mel­der ein Scha­den ent­steht oder eine Per­son ver­letzt wird.

Die­se Ansicht hat der BGH mit Urteil vom 7.12.2018 — V ZR 273/17 noch­mals für Eigen­tums­woh­nun­gen bestä­tigt. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer muß dem­nach auch dann Ein­bau, War­tung und Kon­trol­le von Rauch­warn­mel­dern durch die WEG prü­fen, wenn er oder sein Mie­ter bereits eige­ne Rauch­warn­mel­der instal­liert haben.

Der Ver­mie­ter hat wei­ter Anspruch auf Dul­dung der regel­mä­ßi­gen Über­prü­fung bzw. Erneue­rung der Rauch­warn­mel­der gemäß Betriebs­an­lei­tung. Wei­gert sich der Mie­ter, der­ar­ti­ge War­tungs­ar­bei­ten durch­füh­ren zu las­sen, ist nicht nur der Ver­si­che­rungs­schutz, son­dern letzt­end­lich auch das gesam­te Wohn­haus und sei­ne Bewoh­ner gefähr­det, wie das Land­ge­richt Kon­stanz mit Urteil vom 8.12.2017 — 11 S 83/17 A entschied.

Die­se Fol­gen sind der­art schwer­wie­gend, daß dem Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht ein­mal bis zum Ablauf der ordent­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten zuge­mu­tet wer­den kann. Sowohl das Land­ge­richt Kon­stanz als auch das Amts­ge­richt Augs­burg (Urteil vom 16.5.2018 — 22 C 5317/17) haben ent­schie­den, daß in einem sol­chen Fall sogar eine frist­lo­se außer­or­dent­li­che Kün­di­gung gerecht­fer­tigt ist.

4. Besichtigung durch neuen Eigentümer

Nach dem Ver­kauf der Miet­woh­nung hat auch der neue Eigen­tü­mer ein Recht auf Besich­ti­gung der Woh­nung nach Art. 14  Abs. 1 Grund­ge­setz , wenn er sie vor dem Kauf nicht besich­tigt hat. Das gilt ins­be­son­de­re dann, wenn der neue Eigen­tü­mer plant, Eigen­be­darf an der Miet­woh­nung gel­tend zu machen und sie zur Pla­nung sei­ner Ein­rich­tung aus­mes­sen möch­te (s. a. Urteil des Amts­ge­richts Mün­chen vom 12.8.2016 — 416 C 10784/16).